Когда-нибудь мы вспомним это,
и не поверится самим…
Этой статьёй я хочу продолжить тему, начатую Василием Петровым в декабрьском, прошлого года, выпуске газеты «Родовая земля» («Путь ЛюбоДара»). Я являюсь одним из старожилов поселения и поэтому помню все перипетии оформления земли, а какие-то инициативы исходили и от меня лично.
Итак, по порядку.
Земля под наше поселение ЛюбоДар выкупалась у районной администрации. Выкупалась на аукционе. Итоговая цена была 2 миллиона 60 тысяч рублей за 178,5 гектара. Кроме того, нам пришлось ещё заплатить за межевание и постановку на кадастровый учёт земель прилегающего совхоза и оплатить «независимую» оценку поля. Категория — земли сельскохозяйственного назначения, зона С1, вид разрешённого использования — нарушенные земли, древесно-кустарниковая растительность. Кадастровая стоимость — 9 копеек за квадратный метр.
Процесс оплаты у нас затянулся на год. По условиям договора продажи земли, начислялись пени. Много денег было потрачено нецелевым образом предыдущими организаторами. И всё же в ноябре 2009 года земля стала нашей. В общей сложности земля нам обошлась почти в три с половиной миллиона рублей.
Меня, как и многих других поселенцев, уже с лета 2009 года стала волновать мысль о дальнейшем юридическом оформлении поселения и наших поместий. Каким пойти путём? Организовать КФХ? Либо просто разбить поле на участки и оформить их в собственность на каждого поселенца? К тому же, в тот момент в коллективе не было ещё принято принципиальное решение о форме собственности на землю. Часть ребят, учитывая негативный опыт поселений с частной собственностью на поместья, предлагала сделать коллективную собственность либо, по примеру поселения Ковчег, передать всю землю в распоряжение некоммерческого партнёрства.
После долгих раздумий и обсуждений мы решили консультироваться у юристов. Я бывал ранее на семинарах по оформлению земли у Максима Звягинцева, к нему и решили обратиться. После его советов от коллективной (или долевой) собственности мы решили отказаться. Выбор наш остановили на следующем: категорию земель оставляем (сельскохозяйственное назначение), а меняем вид разрешённого использования земли: с «нарушенные земли» на «для ведения дачного хозяйства» и дальнейшей организации Дачного некоммерческого партнёрства «ЛюбоДар».
Чем это было обусловлено? Я лично уже давно читал в «Родовой Земле» статьи о поселении Райское в Тюменской области, где ребята пошли по пути изменения вида разрешённого использования — «для ведения дачного хозяйства». Категорию же земель оставляя прежнюю — «земли сельскохозяйственного назначения». Опыт был весьма успешный. Основной плюс такого шага — возможность строить дома без разрешения градостроительных инстанций, возможность прописки, низкий налог на землю на тот момент. С другой стороны, был опыт поселения Родное, наших соседей по области. На тот момент они судились с местными властями по поводу нецелевого использования земель сельскохозяйственного назначения. И чем окончатся те суды, было далеко не ясно.
Решили — сделали. Правда, пришлось действовать в спешке, так как, по информации Максима Звягинцева, с начала 2010 года вступали в силу какие-то поправки к какому-то закону (не помню уже точно, к какому), которые сильно усложняли процедуру смены вида разрешённого использования. А мы последний транш выплат за землю сделали только в ноябре. В районной администрации, со слов нашего бывшего организатора, для того чтобы принять заявление и изменить вид разрешённого использования, заставили организовать Дачное некоммерческое партнёрство. Регистрация ДНП была сделана нашими организаторами втайне от коллектива, причём со второй попытки. Это не способствовало укреплению доверия между поселенцами и организаторами, что и повлияло в дальнейшем на выход последних из поселения.
В результате в марте 2010 года глава района подписывает постановление о переводе земли — «для ведения дачного хозяйства». Ура! Мы думали, что теперь нам просто переделают свидетельство о праве собственности на землю, и всё. Но дальнейший порядок оформления документов включал в себя ещё и рассмотрение нашего заявления местными депутатами (МО Даниловское сельское поселение). А так как наш случай оказался прецедентом — местная администрация просто не знала, как поступить. На консультации с вышестоящими организациями ушло какое-то время, да ещё и лето, пора отпусков, плюс ко всему пожары страшные прибавили работы. В итоге обозначился вектор дальнейшего движения — перевести нашу землю из зоны С1 в С2. Совет депутатов решение принял, и к осени мы получили на руки ксерокопию карты с внесёнными изменениями. Отнесли в Кадастровую палату, затем со всем пакетом документов отправились в Регистрационную палату. Документы приняли, и тут только мы обратили внимание на новую кадастровую стоимость земли — в одночасье мы стали мультимиллионерами. Кадастровая цена из 9 копеек за квадратный метр стала 194 рубля 14 копеек. А налоги же от неё рассчитываются.
Мы в срочном порядке вернулись в Кадастровую палату. Там нас внимательно выслушали и помогли найти наиболее оптимальный вариант — изменение вида разрешённого использования — «для садоводства», при этом основные плюсы остаются те же плюс кадастровая стоимость уже не 194 рубля, а 9 рублей 60 копеек за квадратный метр. Общий налог на поле за год — примерно 50 тысяч рублей. Немало, но вполне терпимо. Нас это устроило.
Попутно с общим оформлением собственности в мае 2010 года мы провели межевание первых 13 участков. В Кадастровую же палату с межевыми делами смогли обратиться только в ноябре, когда были завершены все наши переоформления. Но нам снова был дан отказ, мотивированный тем, что предельный размер участка для садоводства во Владимирской области — 25 соток. Другими словами, оформление возможно только при нарезке на участки по 25 соток, то есть на одно поместье как минимум 6 участков, столько же и свидетельств. Все наши доводы о том, что предельные размеры действуют лишь при выделении земли, а мы выкупали — были встречены вежливым разведением рук.
И вот в такой ситуации в конце 2010 года мы обратились за советом к Василию Петрову. Заключили с ним соглашение на предмет юридической консультации по вопросам оформления земли, а также разработки формы договора передачи земли в собственность поселенцу, чтобы уже сейчас мы в ЛюбоДаре максимально приблизились к тем условиям владения землёй, что описаны в любимых всеми нами книгах. Договора по передаче земли Василий подготовил, но существенно помочь в вопросе по выделению земли каждому участнику в собственность не смог.
Теперь хочу коснуться того алгоритма, который предлагает (задним числом) Василий.
Во-первых. Если бы после выкупа земли мы стали разбивать её на участки по 1,4 гектара, нам пришлось бы дополнительно выложить свыше 500 тысяч рублей за оформление межевых дел на все участки (их у нас более 70). Ну не было у нас тогда, в конце 2009 года, таких денег. И ждать мы не могли, когда соберём такую сумму. Напомню, что в Родном тогда шли суды. Да и не думали мы тогда, что упрёмся в такую проблему, как предельный размер предоставления участка.
Во-вторых. В предлагаемом Василием варианте земля фактически дарится поселенцам. Редкий глава районной администрации пойдёт на это. У него ведь есть бюджет, который он обязан пополнять. А тут пришли незнакомые люди, с непонятными для него целями. И нате вам 200 гектар?.. Да за сущие копейки?.. Многим и за деньги, гораздо бóльшие, отказывают. Хотя… попробуйте, вдруг у кого получится!..
Думаю, в процессе прочтения этого материала многие уже сделали свои выводы. Я хочу просто подытожить сказанное. Прежде чем брать землю, предпринимать какие-либо шаги по оформлению, изменению вида разрешённого использования, выясните всё до мелочей. В Кадастровой палате, как правило, сидят очень грамотные люди, не стесняйтесь обращаться к ним. В местной администрации тоже можно найти понимание, если не думать, что кругом одни враги и «предатели страны». Мы все сегодня плывём в одной лодке.
На данный момент мы разработали проект планировки поселения, который, кстати, нам предложили в районной администрации: где участки прорисованы, как и в реальности, по 1,4 гектара. Утвердили проект у главного архитектора района, далее вновь дело за решением депутатов. После чего подаём документы в Кадастровую палату, туда же сдаём уже готовые межевые дела на первые участки.
Сейчас мы уверенно смотрим в прекрасное будущее ЛюбоДара. Мы все абсолютно уверены, что у нас всё получится. У нас хорошие отношения с местной администрацией. Прошедшей зимой в поселении зимовало 2 семьи. Стоят уже 9 строений, из них 2 — жилые, остальные в стадии внутренней отделки. Поселенцы обустраивают свои поместья: восстанавливают почву, высаживают сады и живые изгороди, копают колодцы, роют пруды. Становятся пчеловодами, рожают детей… В 2011 году мы построили 300 метров дороги к поселению. И это только начало!
А на Земле — быть Добру! И ЛюбоДару!
Андрей Калабушев. ЛюбоДар, Вадимирская область. | 
