С 1 января 2019 года в России вступает в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» — новый закон о садоводстве № 217-ФЗ, принятый ещё 29.07.2017 г. и уже «нашумевший» по стране тем, что он не одобрен самими садоводами, быстро распознавшими, что этот закон не направлен на поддержку их организаций.
В связи с вступлением в силу нового закона о садоводстве Земельный кодекс РФ дополняется положением, фактически применяемым и сейчас, о том, что сельскохозяйственные угодья (наиболее ценные земли с/х назначения) не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.
Эта поправка в ЗК РФ, по сути, означает возврат к известной с советских времён политике государства отдавать самые ценные земли с/х назначения колхозам (агрохолдингам, с/х кооперативам, фермерам…), а гражданам для их подсобного хозяйства, строительства индивидуальных жилых домов и под садоводство давать земли самые худшие, неплодородные и в самых непривлекательных местах: неудобицы и буераки на болотах и у оврагов, земли худшего качества, потерявшие плодородие после интенсивного агрохимического сельского хозяйства и т. п.
Поскольку в среде создателей Родовых поместий информация об этой поправке в ЗК РФ вызвала определённый ажиотаж, будет полезным уточнить, что:
1. Это положение закона не касается капитальных хозяйственных построек, возводимых на основании п. 2, ст. 77 ЗК РФ и кодов 1.15, 1.18 Классификатора видов разрешённого использования (ВРИ) на земельных участках для сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственного использования), где большинство поселений РП в настоящее время находится. Разрешения на строительство таких построек, градостроительные планы земельных участков получены на практике создателями Родовых поместий в разных регионах России. Таким образом, весомые прецеденты применения этих норм законодательства РФ имеются.
2. Эти дополнения Земельного кодекса РФ, связанные с защитой сельхозугодий от их массовой застройки коттеджными посёлками, образуемыми на землях сельхозназначения в форме дачных товариществ и СНТ (садоводств), не воспрещают создавать поселения РП как новые населённые пункты в соответствии с ГРК РФ и законами субъектов РФ об административно-территориальном устройстве, а также присоединяться к существующим сельским населённым пунктам — хуторам, посёлкам и деревням в порядке расширения их границ.
3. Эти положения Земельного кодекса РФ также не запрещают создавать на землях сельскохозяйственного назначения отдельные территориальные зоны «Родовые поместья» (ч. 15, ст. 35 ГРК РФ), в которых будет осуществляться комплексное (многоцелевое) использование земли, где наряду с I. СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫМИ УГОДЬЯМИ: многолетними насаждениями, залежами, сенокосами, огородами (пашнями) и выпасами (пастбищами), будут выделяться в том числе и II. НЕУГОДЬЯ: земли под проездами, прудами, инженерными коммуникациями, зданиями для сельхозпроизводства, хранения и переработки сельхозпродукции и иными капитальными хозпостройками, а также лесополосами и иными защитными лесонасаждениями, процентное и количественное соотношение между которыми любым проектом землеустройства или планировки данной территории дозволено допускать, а также могут добавляться III. ЖИЛЫЕ ДОМА, т.к. состав видов разрешённого использования для новой территориальной зоны с многоцелевым использованием земли никто не указал.
4. Эти ограничения ЗК РФ также не препятствуют сделать перевод сельхозугодий в зону СХ-2 двухэтапно, т. е. произвести отнесение части сельхозугодий к неугодьям (проектом землеустройства) с последующим переводом неугодий в зону СХ-2 и изменением разрешённого использования ЗУ на «ведение садоводства».
По сути, эти «сюрпризы» нового закона заставляют всех собственников земли вникнуть в вопрос: что будем сельхозугодьями считать и кто будет решать, что та или иная земля именно сельхозугодьем является? Кто именно определяет назначение земли, то есть решает, что является угодьями, а что неугодьями? В соответствии с законом именно сам собственник земельного участка имеет право это определять, для чего землеустройство и существует, и проект землеустройства как раз для этого и делается.
Многие поселения РП уже подошли к этой задаче — разработке проекта землеустройства на всю территорию своего поселения, пережив по одной или несколько проверок целевого использования земли Росреестра и Россельхознадзора, которые, ссылаясь на старые архивные документы — проекты внутрихозяйственного землеустройства, сделанные ещё для колхозов и совхозов и их правопреемников по заказу тогдашних собственников земли, делали вывод о том, что якобы вся используемая в Родовых поместьях земля до сих пор считается пашней и в силу этого её необходимо только пахать, ну или в крайнем случае косить, а все остальные формы с/х использования якобы недопустимы и не являются нужными (не требуются).
Делается это проектом внутрихозяйственного землеустройства, который можно разрабатывать как на отдельный участок, так и на всю территорию поселения.
По смыслу ФЗ № 78 в ходе составления проекта внутрихозяйственного землеустройства проводятся почвенные геоботанические, агрохимические и другие обследования земель и изыскания, делается оценка качества земель и их инвентаризация. Иными словами, данным проектом землеустройства собственник или группа собственников земли (например, жители поселения РП) самостоятельно определяют виды с/х угодий и неугодий на своей земле, их состав, процентное и количественное соотношение и фактическое (на местности) расположение с учётом того или иного их хозяйственного назначения, определённого собственниками земли.
В соответствии с п. 6, ст. 69 ЗК РФ, юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами. Таким образом, любое поселение РП, создавшее ЮЛ, вправе самостоятельно изготовить на всю территорию поселения проект внутрихозяйственного землеустройства и утвердить его решением общего собрания, что в целом будет являться достаточным, так как проекты внутрихозяйственного или территориального землеустройства утверждаются собственниками земельных участков и не подлежат обязательному согласованию с органами государственной власти или органами местного самоуправления, как это делалось в советские времена.
Кто может разрабатывать проект? Любая проектная организация или собственное юридическое лицо в соответствии с законом.
Требуется ли согласование проекта с властями? Согласование проекта внутрихозяйственного землеустройства (ВЗ) с заинтересованными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления может производиться разработчиком совместно с заказчиком в инициативном порядке. Они могут выслать им все необходимые материалы заказным письмом или вручить под расписку и получить решение об их согласовании в течение 30 дней со дня их представления. Если в этот срок никакого уведомления о принятом решении заказчику не направлено, проект ВЗ считается согласованным.
Обязательно ли требуется межевание? Подготовка и утверждение проекта ВЗ сама по себе не связана с межеванием территории, так как проектом лишь задаётся то или иное хозяйственное назначение разным землям и закрепляется их пригодность в качестве тех или иных видов угодий и неугодий, а определения их геодезических координат или установки точных границ на местности законодательством РФ не требуется.
Как землеустройство соотносится с зонами ПЗЗ (правила землепользования и застройки? Воплощая свободный выбор владельца земельного участка «для сельскохозяйственного использования» видов деятельности на своей земле, предусмотренных кодом 1.0 Классификатора ВРИ, проект ВЗ отражает создающиеся при осуществлении этих видов деятельности виды угодий и неугодий на земельном участке, информация о которых через передачу проекта ВЗ в государственный фонд данных землеустройства (Росреестр) и (или) согласование с местной администрацией (в т. ч. «молчаливое») доводится до органов государственной власти и органов местного самоуправления. На основе этих данных (сведений) выполняется зонирование, которое основывается на фактическом использовании земли, закреплённом её землеустройством. Разрешённое использование земельного участка «для сельскохозяйственного использования» опирается на закон и федеральный НП-акт (Классификатор ВРИ), а установленные (либо отсутствующие в ПЗЗ) градостроительные регламенты территориальных зон являются правовым актом местным (нижестоящим по иерархии и юридической силе).
На основании представляемого администрации (согласованного с ней) проекта ВЗ в ПЗЗ должны быть внесены изменения по охваченным проектом ВЗ землям либо выполнен перевод данных земель в иную территориальную зону для обеспечения возможности законного нахождения капитальных с/х построек на них.
Таким образом, все малоплодородные или любые иные нужные собственнику для размещения построек земли в соответствии с законодательством о землеустройстве могут быть выведены как неугодья по усмотрению хозяина земли в соответствии со сделанным им самим проектом внутрихозяйственного землеустройства.
Неугодья на землях с/х назначения при виде разрешённого использования земли «сельскохозяйственное использование» согласно ст. 77, (п. 2) Земельного кодекса РФ позволяют строить любые здания для сельхозпроизводства или переработки сельхозпродукции, капитальные в том числе, и даже получать на них разрешение на строительство. Пребывание человека, семьи в них допускается.
Василий Петров
ПРП Родное, Владимирская область
vassilijus@mail.ru
Тел. 8-925-143-4421
https://vk.com/petrov_vi
От редакции: полный текст статьи http://zeninasvet.ru/files/petrov/popravki-fz.pdf |
