Работа над законом «О Родовых поместьях» сейчас перешла в сферу практической реализации. То, что нам удалось наработать идеологически и концептуально, сейчас понемногу внедряем и прописываем на уровне конкретных поселений РП, в Уставах и договорах о передаче земельных участков гражданам (в собственность). В течение года удалось плотно поработать с поселениями РП Любодар (Владимирская область), Ковчег (Калужская область) и Миродолье (Московская область). Многое ведь можно юридически реализовать уже сейчас, на базе действующего гражданского законодательства.

Например, при распределении земельных участков между их действительными собственниками можно оговорить условия использования земельных участков, приемлемые для всего поселения (как это именно там понимается). Можно установить и условия распоряжения земельными участками (обременения права собственности), например, закрепить право поселения РП на преимущественную покупку земельного участка в случае его продажи. Можно прописать обязательства собственника по воздержанию от определённых действий, например, от раздела поместья на участки размером менее 1 гектара. Удалось даже сделать так, чтобы пустующий (неиспользуемый собственником в течение, допустим, 5 лет) земельный участок можно было выкупить по решению коллектива (не администрации, а поселения!). Основанием для этого будут положения ГК РФ о договоре (свобода договора, предварительный договор, договор в пользу третьего лица и др.), обязательствах и обременениях права собственности.

По этому поводу и написана статья «Путь Любодара» и продолжение — «О распределении земли в собственность».

Василий Петров.

Предыстория

В декабре 2010 года жители поселения Любодар, создаваемого во Владимирской области, обратились ко мне за юридической помощью. На момент обращения оформление земли, длившееся около трёх лет, зашло в тупик. Приобретённый у государства на общие денежные средства земельный массив общей площадью 178,5 га, изначально находившийся в категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием «древесно-кустарниковая растительность, болота, нарушенные земли и прочие земли», по совету известного юриста, был переведён из зоны С-1 в зону С-2 и оформлен для «ведения дачного хозяйства».

В связи с изменением разрешённого использования земельного участка 178,5 га через несколько месяцев был произведён пересчёт его кадастровой стоимости. Поскольку практика предоставления дачных участков в данной области отсутствовала, в качестве средних показателей кадастровой стоимости аналогичных участков были использованы несколько коттеджных посёлков недалеко от границы с Московской областью. В результате утверждения новой кадастровой стоимости, которая увеличилась более чем в 2000 раз, повысился и размер земельного налога, составляя в пересчёте на поместье площадью около 1,4 гектара 10000 (десять тысяч) рублей.

Одновременно с этим руководителем земельной кадастровой палаты было заявлено о невозможности постановки участков площадью 1,4 га на кадастровый учёт в связи с их несоответствием установленным требованиям к предельным (максимальным) размерам земельных участков. По мнению руководителя кадастровой палаты, размеры дачных, садовых и огородных участков не должны превышать 25 соток, согласно областному закону «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность».

Перед будущими помещиками возникла угроза раздела поместий на участки по 25 соток. Оплачивать межевые работы и платить налог в 10 тыс. рублей за поместье никому не хотелось. Требовалось найти решение обоих вопросов в соответствии с законом.

Какие бывают размеры

При оформлении Родовых поместий заявления о несоответствии земельных участков «предельным» размерам (ст. 33 ЗК РФ) от чиновников разных уровней поступали довольно часто. Однако эти требования практически всегда являются незаконными и, по большому счёту, ничем не обоснованными. Они, как это обычно и случается, «путают» размеры ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ земельных участков и размеры ОБЛАДАНИЯ земельными участками. Как говорят в Одессе, это две большие разницы.

1. Размеры предоставления земельных участков в частную собственность граждан определяются решениями муниципальных законодательных собраний (для участков ИЖС и ЛПХ) либо законами областей (для дачных, садовых и фермерских участков) именно для тех случаев, когда государство САМО предоставляет гражданам земельные участки ИМЕННО ЭТОГО целевого назначения. В нашем случае это случается довольно редко. В основном люди сами покупают себе землю для создания поместья: где-то в деревне у частника участок с домом купят, где-то земельные доли («паи») у колхозников приобретут (потом начинают их выделять), где-то у фермера или у колхоза (сельхозпредприятия) ненужную ему часть участка выкупят, а потом начинают пробовать это целевое назначение поменять. Так вот, на случаи изменения целевого назначения уже купленных участков размеры предоставления земельных участков не распространяются!

На уровне интуиции это понимают все. А вот когда начинают лично оформлением заниматься, — иногда доходит до курьёзов. Человек держит в руках кадастровый паспорт на земельный участок площадью 87 гектар, в котором написано: вид права — частная собственность, разрешённое использование — «для ведения дачного хозяйства». И ему говорят: вы знаете, для дачного хозяйства у нас в области участки — максимум 25 соток. А у него в руках паспорт на дачный участок в 87 гектар! Спрашивается: мотив должностного лица, который это делает, скорее всего какой? Ясно какой: либо денежный, либо он просто боится. Мы ведь во многих вопросах первыми идём, и по выделу долей, и по изменению целевого использования, и по созданию населённых пунктов в чистом поле. А значит, мы сами создаём и практику, и само право — в его реальном, жизненном смысле. То есть после нас, практически всегда, остаётся мощный прецедент, этакая колея, по которой уже проще ехать другим. Первым всегда сложнее, зато остальным дорога будет уже накатана. Это тоже все понимают. Отсюда и страх, и попытки пресечь эту практику в самом начале. Но это — незаконно.

2. Размеры обладания земельными участками, то есть максимальные размеры земельных участков, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина (семьи) или одного юридического лица, устанавливаются законами субъектов В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ ЭТО ПРЯМО ПРЕДУСМОТРЕНО ФЕДЕРАЛЬНЫМИ ЗАКОНАМИ. Потому что это уже не земельные отношения, а гражданские. А гражданско-правовые отношения могут регулироваться только на уровне РФ (ст. 3 ГК РФ). И любые количественные ограничения частной собственности допускаются только на основании Федерального закона (пункт 2 статьи 213 ГК РФ). А случаев таких предусмотрено Федеральными законами только два:

1) земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства. Основанием здесь является Федеральный закон «О личном подсобном хозяйстве» (статья 4, пункт 5, в ред. от 21.06.2011), согласно которому «Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 0,5 га. Максимальный размер общей площади земельных участков может быть увеличен законом субъекта Российской Федерации, но не более чем в пять раз». До принятия этого ограничения субъекты РФ устанавливали максимальный размер земельных участков ЛПХ исходя из своего понимания целей и задач аграрной политики в той или иной области. Например, в Тульской области такой максимальный размер для ЛПХ установлен в 1 гектар, в Ярославской области — 1,5 гектара, в Московской и Калужской области — 2 гектара, Ульяновской области — 7 гектаров, Ивановской области — 8 гектаров, Владимирской и Вологодской области — 10 гектаров, Тверской области — 12 гектаров, Смоленской области — 15 гектаров, Кемеровской области — 17 гектаров, Кировской области — 25 гектаров, Новосибирской области — 30 гектаров, Орловской области — 50 гектаров. Представляется, что эти положения областных законов теперь действуют в части, не противоречащей Федеральному закону. То есть, например, в Калужской области максимальный размер земельного участка ЛПХ так и остаётся равным 2-м гектарам, а, к примеру, в Тверской области максимальный размер земельных участков ЛПХ считается равным предельному (2,5 га);

2) земельные участки сельскохозяйственных угодий, используемые «для сельскохозяйственного производства» или «для сельскохозяйственного использования». Основанием является Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 4, пункт 2). Эти размеры также различаются, но они уже «астрономические»: где-то 10% сельскохозяйственных угодий всего муниципального района, где-то 25%, где-то — 50%, а где-то все 100%! Но это — ЕДИНСТВЕННЫЕ, предусмотренные законодательством, ограничения. Для садовых, дачных и иных подобных им участков НИКАКИХ ОГРАНИЧЕНИЙ НЕТ. Тот, кто пытается заявлять, что такие ограничения есть, должен это доказать, сославшись на соответствующий закон. Но ни в одном законе более таких ограничений не установлено.

3. Для справедливости нужно отметить, что в земельном законодательстве выделяются ещё размеры вновь образуемых земельных участков, применяемые при разделе участков, их объединении, выделе земельных долей и т. п. Они обычно «всплывают» из дебрей земельного законодательства при постановке участков на кадастровый учёт. Определяются эти размеры законами субъектов РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», муниципальными правовыми актами и градостроительными регламентами в составе Правил землепользования и застройки (статья 11.9 ЗК РФ). Но они также не являются законным основанием для отказа в кадастровом учёте земельных участков, так как:

– для сельскохозяйственных угодий (зона С-1, градостроительные регламенты не распространяются) минимальные размеры вновь образуемых участков приравниваются к минимальным размерам предоставления земельных участков, а максимальные размеры вновь образуемых участков приравниваются к максимальным размерам обладания земельными участками (абз. 4 п. 1 ст. 4, п. 2 ч. 1 ст. 19-1 ФЗ № 101);

– для иных земель в зонах сельхозиспользования (зона С-2, участки предназначены для ведения садоводства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства и т. п.) градостроительным регламентом данного поселения данного района определялись только предельные размеры предоставления земельных участков, а размеры вновь образуемых земельных участков вообще не устанавливались.

Как уменьшают стоимость земли

При продаже любого земельного участка должна определяться его стоимость. В соответствии с Земельным кодексом РФ стоимость земельных участков бывает: 1) рыночная; 2) кадастровая; 3) нормативная. Тем, кто покупает землю у государства и сразу в собственность, обычно предлагают продажу по РЫНОЧНОЙ стоимости и на торгах. А это самая высокая цена земли получается. Кадастровая стоимость, как правило, всё-таки дешевле, а нормативная цена вообще низкая.

Но если земельные участки сначала брать в аренду, то через три года их можно будет выкупить в собственность намного дешевле. Почему выходит дешевле? Потому что в первые три года арендатор уплачивает только арендную плату, которая на землях сельхозназначения обычно устанавливается весьма символическая (кое-где даже 100 рублей за гектар), а по истечении трёх лет исправный арендатор имеет право на выкуп земельного участка в собственность (п. 4 ст. 10 ФЗ № 101). При этом его и на торги уже не посылают, и цена земли гораздо ниже — потому что:

– во-первых, в ряде областей она может рассчитываться уже от КАДАСТРОВОЙ стоимости (это определяется законом субъекта РФ). Например, в Вологодской, Воронежской, Курской, Новгородской, Челябинской областях, а также в Красноярском и Хабаровском краях арендаторы вправе выкупить земельный участок в собственность по цене, равной 20% его кадастровой стоимости. Во Владимирской области — по цене, равной 15% кадастровой стоимости. В Рязанской, Костромской областях и республике Марий Эл — по цене, равной 10% его кадастровой стоимости. В Ярославской области — по цене, равной 1,5% его кадастровой стоимости;

– во-вторых, за три года можно провести ПОЧВОВЕДЧЕСКУЮ ЭКСПЕРТИЗУ и на основании данных о реальном уровне плодородия земли и её деградации пересчитать саму кадастровую (рыночную) стоимость в сторону уменьшения (чтоб выкупать потом пришлось дешевле и земельный налог платить меньше). Этот вариант с успехом можно применять в тех субъектах РФ, которые предлагают арендаторам выкупать земельные участки по рыночной стоимости даже по истечении трёх лет аренды (Архангельская, Белгородская, Брянская, Ивановская, Кемеровская, Ленинградская, Новосибирская, Псковская, Тульская, Тюменская, Читинская области, республики Коми, Хакасия, Якутия и др.), а также в тех местностях, где кадастровая стоимость земельного участка определена значительно выше его сложившейся рыночной стоимости.

– в-третьих, при приобретении у государства земель сельскохозяйственного назначения, которые являются выбывшими из сельскохозяйственного оборота в связи с их зарастанием кустарником и мелколесьем, государство ещё само должно компенсировать стоимость работ по освоению таких земель и их возвращению в сельскохозяйственный оборот. Кое-где об этом даже впрямую написано в областных законах. Но и без них это достаточно серьёзный аргумент при ведении переговоров с главой местной администрации и председателем комитета по управлению имуществом. При знании этого факта и его умелом использовании с самого начала переговоров можно договориться об уменьшении стоимости земли в десятки раз.

Всего этого ребята из Любодара на тот момент не знали. А государство — знало, но не подсказало. А наоборот, — воспользовалось. Предложило определить рыночную стоимость у «независимого» оценщика и выставило земельный участок на аукцион. В итоге участок площадью 178,5 га обошёлся людям в два миллиона шестьдесят тысяч рублей (и это — без права строительства!). Если бы ребята взяли этот участок в аренду, а потом заказали почвоведческую или агрохимическую экспертизу, — через три года они приобрели бы его за двести-триста тысяч рублей (Владимирская область — 15% кадастровой стоимости!). Но они об этом — не знали. Потому что в своё время им просто никто этого не подсказал. Единственное, что удалось представителю коллектива, — договориться с государством о рассрочке платежей, потом несколько раз — об отсрочке платежей… Многим будущим помещикам пришлось влезть в долги. Но всё-таки — выкупили.

Сначала разделить на гектары, потом — менять разрешённое использование!

Дальше стали думать, как оформлять землю, чтоб на ней можно было строиться. Создавать новый населённый пункт (даже хутор) — слишком трудно. Присоединиться к существующему населённому пункту — проще (процедура прописана в статье 4.1 ФЗ «О введении в действие ГРК РФ»), но вокруг никаких деревень нет. В итоге вместо перевода в земли населённых пунктов решили изменить разрешённое использование участка на «ведение дачного хозяйства». Эти участки дают право, оставаясь в категории земель сельскохозяйственного назначения, строить жилые дома и прописываться в них на ПМЖ (статья 1 ФЗ № 66 от 15 апреля 1998 года). Сказано — сделано. Обратились к юристу, получили от него пакет документов для создания ДНП, зарегистрировались. Подали заявление главе поселения об изменении вида разрешённого использования земельного участка (пп. 3 п. 1 ст. 4 ФЗ «О ГРК РФ»). Провели публичные слушания. Возражающих не нашлось. Получили решение главы района об изменении разрешённого использования. Получили новые Свидетельства и новые кадастровые паспорта со словами «для ведения дачного хозяйства». Земельный участок 178,5 га получил правовой режим зоны С-2.

Вот тут-то и оказалось самое интересное. В связи с изменением разрешённого использования земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости за квадратный метр вместо 9 копеек стал составлять 195 рублей. То есть кадастровая стоимость земельного участка повысилась в ДВЕ ТЫСЯЧИ РАЗ. И оспаривать нет смысла — всё по закону. Ну нету в этой области практики предоставления дачных участков. Значит, нужно определять стоимость земли по аналогии. А как люди будут платить такой налог, никто, похоже, думать не стал. В итоге пришлось вторично изменять разрешённое использование всего земельного массива — на «ведение садового хозяйства». На этот раз уже без главы поселения — благо зонирование на его территории уже было проведено, а внутри одной зоны виды разрешённого использования земельных участков выбираются их собственниками самостоятельно (п. 2 ст. 7 ЗК РФ) путём подачи заявления в кадастровую палату, и кадастровая стоимость земли понизилась примерно в 100 раз. Получили новые кадастровые паспорта — отлегло.

В результате этих действий получилось так, что земельный массив 178,5 га получил разрешённое использование — «для ведения садового хозяйства» раньше того, как он стал межеваться на конкретные гектары. И когда в Любодаре стали пробовать делить пол е на гектары и ставить их на кадастровый учёт, оказалось, что раздел земельных участков (межевание) имеет свои сложности. Здесь применяются требования о максимальных и минимальных размерах вновь образуемых земельных участков. А они привязаны к видам разрешённого использования (свои для каждого вида). Для садовых и дачных участков обычно это не более 20–25 соток. Соответственно, разделить поле на участки по 1–2 гектара уже ПРОБЛЕМАТИЧНО, т. к. «размеры не соответствуют установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков» (пп. 2 п. 3 ст. 27 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Здесь идёт речь о размерах предоставления земельных участков, но чиновники в кадастровой палате настаивают на том, что максимальные размеры вновь образуемых земельных участков должны соответствовать максимальным размерам их предоставления. И если иное прямо не предписывается соответствующим АДМИНИСТРАТИВНЫМ АКТОМ, — в постановке гектаров на кадастровый учёт отказывают. Как мы поняли, без такого административного акта ставить на кадастровый учёт земельные участки в 1–2 гектара (и тем самым принимать на себя ответственность за образование «сверхкрупных», небывалых для района, приусадебных (дачных, садовых) участков) никто из мелких чиновников не станет. При визите в областную кадастровую палату представителю Любодара на словах объяснили, что «в принципе-то мы не против, да нам нужно ОСНОВАНИЕ, бумажка, а сами мы не можем». В ходе разговора выяснилось, что таким основанием (административным актом) может быть:

1) правила землепользования и застройки с особым градостроительным регламентом для усадебных хозяйств и особыми минимальными и максимальными размерами земельных участков родовых усадеб (например, от одного до четырёх гектар) — иными словами, эдакий «закон о родовых усадьбах» на уровне муниципального образования (сельского поселения);

2) утверждённый главным архитектором проект организации и застройки территории СНП (ДНП) с погектарной разбивкой земельных участков (удовольствие дорогое, может обойтись в несколько сот тысяч рублей; либо нужно искать «своего архитектора» и делать проект самим с учётом всех требований и СНиПов, подавая главному архитектору уже готовый проект лишь на подпись);

3) постановление главы района об изменении разрешённого использования каждого земельного участка площадью 1–2 гектара.

Отсюда следует очень простой вывод. Сначала нужно было разделить поле на гектары, потом — менять разрешённое использование! Пока исходный земельный участок (поле) имеет разрешённое использование «для сельскохозяйственного производства», максимальные размеры вновь образуемых участков на него не распространяются! Соответственно, с этим видом разрешённого использования можно сформировать земельные участки практически любой площади. Далее можно ставить участки на кадастровый учёт и распределять их между реальными собственниками. В итоге решение главы района об изменении разрешённого использования данных участков станет для всех иных чиновников тем самым ОСНОВАНИЕМ, которое снимет с них лишние страхи и сомнения при дальнейшем оформлении земли и поселения в целом.

Исходя из всего вышеизложенного, правильная последовательность действий по оформлению земли такова:

1. Размежевание приобретённого земельного участка (всего поля) на участки по 1–2 га (поместья), общественную территорию и дороги (раздел участка). Итоговый документ: межевой план на каждое поместье.

2. Подача заявления главе района об изменении вида разрешённого использования земельных участков 1–2 гектара (с исходного «для сельскохозяйственного производства», или — «для сельскохозяйственного использования», на желаемое «для ведения садового/дачного хозяйства», или «для личного подсобного хозяйства»). Это требует проведения публичных слушаний. Итоговый документ: решение (постановление) главы об изменении вида разрешённого использования.

3. Постановка земельных участков на кадастровый учёт с одновременным внесением изменений в ГКН о виде их разрешенного использования. Итоговый документ: кадастровый паспорт на каждое поместье.

4. Распределение земельных участков между реальными собственниками. Обычно для этого заключается договор о передаче земельного участка каждому помещику (в частную собственность, в аренду, в безвозмездное пользование) со всеми обязательствами помещиков по использованию земли.

Наличие договора о передаче земельного участка даёт помещику право оформлять свои постройки в качестве жилых домов (строений) и прописываться в них по постоянному месту жительства. В свою очередь, наличие прописки даёт гражданину статус местного жителя со всеми вытекающими правами, льготами и удобствами (при получении пенсии, почты, денежных переводов, при оплате электричества, при покупке древесины, право оформления материнского капитала на строительство жилья, право создания ТОС, право осуществления местного самоуправления и др.).

К сожалению, на момент начала оформления земли никто из создателей поселения Любодар такими знаниями не обладал. После нескольких отказов из кадастровой палаты поселением было принято решение идти по 2-му пути — искать архитектора и делать проект организации и застройки территории СНП. Это значит, что стоимость оформления подрастёт ещё на пару сот тысяч рублей, а дорогая земля станет ещё более дорогой. Из-за внутренних проблем в коллективе реорганизацию ДНП в СНП делать не захотели, так что регистрацией юридического лица нужно будет заниматься заново. Никому не нужное ДНП придётся закрывать. А дальше — новая проблема: как распределить землю между её фактическими собственниками?