Министерство регионального развития опубликовало проект закона, вводящего запрет дачного строительства на землях сельхозназначения и вне населённых пунктов, то есть в большинстве садовых товариществ. Как теперь будут возводить новые постройки или перестраивать старые те, кто уже имеет такую дачу, остается неясно: формально новый закон такого права им не дает. Да и владельцам личных домов в населённых пунктах придётся изрядно побегать для получения разрешения на любую перестройку.

Землю — крестьянам

Законопроект «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков» был опубликован на сайте Минрегионразвития в начале сентября. В пояснительной записке к проекту министерство сообщило, что документ был разработан в целях реализации постановления Конституционного суда от 14 апреля 2008 года.

Напомним, тогда КС нашёл «рассогласованность ряда законодательных норм» в части, регулирующей вопрос прописки на дачах, и разрешил гражданам получать постоянную регистрацию в таких домах. Теперь Минрегион предлагает запретить прописку на дачах, которые находятся вне населенных пунктов и расположены на сельхозземлях.

Главное же нововведение заключается в том, что теперь все земельные участки планируется разбить на три категории: огородные (возможен лишь огород), садовые (можно сажать деревья, кустарники и размещать хозяйственные постройки) или дачные (можно построить дом и хозяйственные строения). Однако дачные участки должны теперь находиться только в границах населённых пунктов, не на земле сельхозназначения, а для строительства потребуется получить разрешение.

Это разрешение будет невозможно без принятия правил землепользования и застройки, разработки градостроительного плана земельного участка, схемы планировочной организации земельного участка и т. д. Для этого Минрегион предлагает внести поправку в ст. 51 Градостроительного кодекса, которая сейчас позволяет вести строительство без получения такого разрешения.

В соответствии с проектом закона предоставление земель для участков всех трёх категорий тоже теперь будет происходить по новым правилам. В частности, земли, зарегистрированные для государственных или муниципальных нужд, особо ценные земли, земли особо охраняемых территорий, а также земли с вредным воздействием (селевые, оползневые территории), вызвавшие деградацию земель, не будут предоставляться для садоводов и дачников. Исключение сделано лишь в части земель, зарегистрированных для государственных или муниципальных нужд: их можно будет сдавать в аренду, но только под огороды и на срок не более срока резервирования.

Если законопроект примут, новый порядок предоставления земель вступит в силу уже 1 января 2011 года. Переходный период, установленный до 1 января 2015 года, позволит достроиться без получения разрешения на строительство всем, кто уже возводит свои дома на территории населённых пунктов. Что будет с теми, кто уже построил дачу, да ещё вне населённого пункта, да ещё на сельхозземлях (а речь идёт о большинстве садовых товариществ и посёлков экономкласса), или планировал это сделать, проект закона скромно умалчивает.

Добровольные сборы

Когда Минрегионразвития опубликовал этот законопроект, многие не поверили своим глазам: на протяжении последних нескольких лет государство активно продвигало так называемую дачную амнистию.

Еще с 2004 года в СМИ активно обсуждался вопрос о сложности приватизации частных земельных участков. Регистрация пресловутых шести соток была дорогостоящей: требовалось провести межевание и т. д. и т. п., в правоустанавливающих документах многих владельцев была полная неразбериха, и все это создавало ряд сложностей при оформлении прав частников на земельные наделы.

Путин, тогда Президент РФ,  пообещав разобраться, своё слово сдержал, и спустя некоторое время Министерством экономического развития был подготовлен документ, получивший в народе название «дачной амнистии».

Удивительным образом желания властей и народа совпали: миллионы людей сами захотели платить в бюджет налог на землю, зарегистрировав свои права на неё, которых у них никто никогда не оспаривал. А ведь речь шла о 20 млн. различных земельных наделов, которыми, по примерным оценкам экспертов, де-факто владели семьи из 3-4 человек, то есть 60-80 млн человек — половина населения страны. С 1 сентября 2006 года дачная амнистия вступила в силу.

Что получилось

С началом дачной амнистии в стране начался тотальный прихват земельных соток, как правило, общественных, которыми можно было завладеть, пользуясь упрощённым порядком оформления документов. За короткий срок были «прихвачены» и зарегистрированы в собственность тысячи соток общественных дорог, пожарных прудов и пр. Ни о каких градостроительных нормах речи вообще не было.

Прежний главный документ любого поселка — проект организации и застройки, которому и должен был соответствовать любой дачный или садовый поселок и все общественные земли в нём, — стал игнорироваться, так как дачная амнистия имела приоритет. И кстати, имеет по-прежнему: дачную амнистию продлили до 1 марта 2015 года для «объектов недвижимого имущества, для строительства или реконструкции которых не требуется выдачи разрешения на строительство». А это всё та же ст. 51 Градостроительного кодекса, которая сейчас (и до тех пор, пока не принят проект Минрегионразвития, не станет законом) позволяет строить дачу без разрешения.

Результаты всего этого, надо сказать, неоднозначны. С одной стороны, это привело к совершенно неконтролируемым трансформациям садовых товариществ и посёлков. К примеру, на частных земельных участках стали строить многоквартирные дома и гостиницы, которые размещаются на таком участке от края до края без каких-либо отступов. И затем все это — обычно по декларации в регистрационной палате — оформляется как жилищное строительство.

С другой стороны, земельный рынок пополнился массой проектов строительства домов экономкласса — за счет строительства индивидуальных жилых строений и коттеджных поселков на землях сельхозназначения, ведь и здесь никакого запрета не было. Вернее, запрет был — о нём, в частности, говорилось в ФЗ № 172 от 21 декабря 2004 года «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Но при наличии желания и денег этот запрет можно было обойти вполне законно.

Зато было можно перевести землю из сельхозугодий в дачное строительство, не меняя категорию и оставаясь в сельхозземлях, и решение об этом принимали местные органы самоуправления. Установить контроль за действиями местных чиновников по выбору земельных участков под дачное строительство было невозможно.

Эту практику, правда, планировалось выжечь калёным железом — с 1 января этого года, когда должна была вступить в силу ч. 4 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ, запрещающая изменение категорий земельного участка, если для территории, на которой он расположен, не утверждён генплан или схема территориального планирования. Однако в соответствии с поправкой, которая была принята 27 декабря 2009 года, вступление в силу этой статьи было перенесено на 1 января 2012 года.

Земляная порука

Отсутствие в проекте закона какой-то конкретики в отношении земельных участков, которые находятся вне границ поселений,— а это если не большая, то крайне существенная часть земельного рынка, — похоже, вообще главный козырь этого документа. Для многих владельцев таких участков и дачных домиков неизвестность может стать неплохим импульсом поскорее заняться оформлением прав на свой объект. Таким образом, власть сможет гораздо быстрее пополнить базу налогоплательщиков. А торопиться ей есть резон: в начале сентября стало известно о том, что Минфин подготовил и разослал на согласование в ведомства поправки, предусматривающие появление в стране налога на недвижимость с 2013 года.

Эта же неизвестность может принести чиновникам и другие дивиденды, инициаторами которых, кстати, станут, по всей вероятности, сами владельцы попавших в опалу участков, коттеджных поселков и частных садовых домиков. Ведь когда проект Минрегионразвития был опубликован, некоторые эксперты сразу заговорили о необходимости проведения ещё одной дачной амнистии — теперь для тех проектов, которые были начаты или уже реализованы, или только планировались, но в соответствии с существующими ныне законами.

Дело в том, что для того чтобы коттеджные поселки и садовые товарищества попали в состав населённых пунктов, им в первую очередь необходимо соответствовать всем градостроительным нормам, что на практике встречается крайне редко. Да и сама власть не заинтересована включать такие посёлки в состав населённых пунктов, чтобы не тратиться на социальную инфраструктуру. Так что в том, что новую амнистию государству, скорее всего, придётся провести, сомнений практически нет.

Контрольный выстрел

Результаты такой амнистии будут на руку власти. На самом верху благодушно поддержат «садовый» миллионный электорат, оказавшийся в трудной ситуации, и вдобавок «всех сосчитают». При этом у контролирующих органов, от пожарных до экологической милиции, не отнимут их хлеб с маслом — штрафы, которые сегодня платят все садовые товарищества за то, что не соответствуют никаким градостроительным нормам. Ведь амнистией государство позволит и дальше существовать поселкам, построенным с массой нарушений. А значит, изменить статус дойной коровы садоводам станет практически невозможно.

«За последние годы контроль у нас увеличился в разы, — рассказывает председатель подмосковного садового товарищества Людмила Гаргарина. — К нам приезжает Росадмнадзор с линейкой и меряет, чтобы на общественных землях высота травы не превышала 20 см. Выше — штраф. И так постоянно. Другой пример: у садового товарищества должна быть объездная дорога, место как будто бы есть — рядом лес. Но в 2005 году был принят Лесной кодекс, и земли теперь здесь не выдают. Дорогу построить невозможно, а значит, в товарищество каждый год ездят с проверками и просто штрафуют: контролирующим органам невыгодно, чтобы были устранены неполадки. Товарищество не против выполнить предписания, но если их невозможно выполнить, что теперь делать? И это всех устраивает — постоянная дойная корова. Мы должны соблюдать все правила, например, организовать за свой счёт вывоз мусора. Рядом — большая деревня, где есть и многоквартирные дома. Деревня входит в состав поселения, ни одного мусорного бачка там нет. Вопрос: куда девается мусор. Но это вотчина администрации, поэтому они могут делать, что хотят, а нас за это штрафуют».

Время — деньги

В случае, если закон будет принят в том виде, в каком он существует сегодня, властям наверняка следует ждать однозначной реакции. «У нас принято считать, что закон обратной силы не имеет. Оказывается, имеет, — говорит Людмила Гаргарина. — Когда садовое товарищество строилось, никто ни против чего не возражал. Теперь же, когда люди годами строились, и стоимость их владений, в том числе и за счёт роста рыночных цен, выросла в разы, это хотят взять и просто обнулить — сделать неликвидным активом».

«Конечно, закон обратной силы не имеет, — говорит преподаватель земельного права юрфака МГУ, адвокат Дмитрий Хаустов. — На мой взгляд, те постройки, которые были возведены до этого закона, к самовольным отнесены быть не могут. Но проблемы возникнут, потому что придётся доказывать, что эти постройки были возведены до этого закона и что они строились и возводились в соответствии с законодательством, которое не требовало получения соответствующих разрешительных документов. Вот эти два момента будет достаточно сложно доказать, и это повлечёт за собой и коррупцию, и суды, и волокиту».

Мария Глушенкова. Журнал «Деньги», №38 (795)