Окончание. Начало в № 59.
Надо сказать, что попытки заработать на нас деньги повторялись в процессе организации населённого пункта неоднократно, но всегда находились варианты этого избежать. Поэтому на оплату всех работ по оформлению поселения мы потратили что-то около 100 тысяч рублей, тогда как государству аналогичная работа обошлась бы миллиона в два.
И этот момент требует небольшого комментария.
Суть в том, что организация населённого пункта — это, вообще-то, область деятельности государства. В теории дело обстоит так: граждане (и организации, в которых они работают) платят налоги, а государство часть этих денег пускает на планирование территорий и создание инфраструктуры. Раньше (в советское время) так и было. Государство принимало решение об организации нового населённого пункта, затем всевозможные проектные организации воплощали его в жизнь, после чего строились многоэтажные дома, а также выделялись участки под индивидуальную застройку.
Но теперь все проектно-согласующие организации стали коммерческими, и за свою работу требуют денег, причём немалых. Поэтому государству организация населённого пункта становится в копеечку. А поскольку на настоящий момент развитие сельской местности целью не является, то и денег на организацию новых населённых пунктов в бюджете нет.
Отсюда понятно, почему глава района сказал нам сразу, что землю выделит при одном условии: всё оформление мы возьмём на себя. По принципу: «Вам нужно, вы и делайте». Мы на это согласились, и честно всё делали сами. Оформляли документы, отсыпали дороги, проводили электричество... Это был наш путь. Но есть и другой, о нём чуть позже.
Этап пятый. Согласование проекта поселения
После того как проект поселения подготовлен, он должен пройти соответствующие согласования. Вот что проходили мы:
— Комитет природных ресурсов области — отсутствие под отведённой территорией полезных ископаемых;
— Дирекция по охране, реставрации и использованию памятников и земель историко-культурного назначения Департамента культуры и искусства области — отсутствие памятников и археологических раскопок;
— Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды области — экологическая экспертиза проекта поселения;
— Отдел архитектуры и градостроительства района — согласование проекта;
— Госсанэпиднадзор района;
— Госсанэпиднадзор области;
— Управление государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД области (связано с подъездной дорогой);
— Управление архитектуры и градостроительства области — согласование места расположения и проекта поселения;
— Комитет по земельным ресурсам и землеустройству области.
Список необходимых согласований нам выдали в отделе архитектуры и градостроительства района, а затем дополнили его в управлении архитектуры и градостроительства области. Скорее всего, более правильно было бы обратиться с этим вопросом сразу к ним. Список и названия соответствующих инстанций могут меняться, но это несущественно. Смысл согласований понятен и вполне логичен.
Сложно ли проходить согласования? Не очень. Взяток мы никому принципиально не давали, да их особенно никто и не просил (была лишь пара случаев). Правда, всякий раз приходилось объяснять, что такое экопоселение и Родовое поместье, чего ради мы оставили город и так далее. А поскольку вопрос согласования практически никогда не решался в один день, то после второго или третьего разговора (зачастую весьма напряжённого) нам почти всегда говорили: «Молодцы ребята, хорошее дело делаете!».
Необходимо добавить, что последние два согласования проходятся в самую последнюю очередь и являются ключевыми. Это вполне логично: главный архитектор области одобряет проект поселения, а комитет по земельным ресурсами и землеустройству, проверив все документы, даёт добро на изменение категории земли. На следующих этапах оформления ключевую роль играют именно эти два документа.
Этап шестой. Подготовка к законодательному собранию области
Дальнейшее оформление идёт по одному из двух направлений.
Первое: расширение уже существующего населённого пункта. Это можно сделать (как нам было разъяснено) только в случае непосредственного примыкания новых земель к землям существующей деревни. Расстояние даже в один метр не допускается. Преимущество расширения существующей деревни заключается в том, что оно не влечёт за собой создания новой административной единицы, внесения её в государственный реестр, утверждения названия и других сложных и трудоёмких процедур.
Нам пойти по этому пути не удалось — две примыкающие к нашему поселению деревни оказались вычеркнутыми из списка населённых пунктов. Чтобы достоверно в этом убедиться (поскольку были сомнения), мы делали официальный запрос в комитет по имуществу области.
Второе: создание нового населённого пункта.
Порядок действий по созданию нового сельского населённого пункта:
1. Проведение публичных слушаний в сельском поселении, на территории которого создаётся населённый пункт. Проводится согласно процедуре, которая должна быть в сельской администрации или в районе. По своей сути публичные слушания — это сход местных жителей, которым вы рассказываете о своих планах. Результат публичных слушаний имеет рекомендательный характер.
Вопросы, которые выносятся на публичное слушание:
— проект планировки территории будущего населённого пункта;
— черта (красная линия) будущего населённого пункта;
— название будущего населённого пункта.
Результат проведения публичных слушаний оформляется в виде протокола.
2. Постановление сельской думы по тем же вопросам.
3. Постановление районного собрания депутатов по тем же вопросам.
4. Проведение консультативного опроса граждан вновь создающегося населённого пункта по вопросу утверждения его названия. Процедура также должна быть в администрации сельского поселения или района.
5. Составление двух пояснительных записок: к проекту Закона области «Об образовании нового населённого пункта»; к проекту Постановления законодательного собрания области «О присвоении наименования географическому объекту — деревне».
На этом этапе работа по сбору необходимых документов в целом заканчивается. Весь собранный пакет передаётся в юридический отдел законодательного собрания, специалисты которого после проверки всего пакета документов готовят вопрос к очередной сессии собрания. В процессе подготовки к сессии нас вызывали на пять комитетов, где депутаты задавали вопросы, а мы на них отвечали.
Этап седьмой. Законодательное собрание области
Трудно себе представить, чтобы законодательное собрание области не приняло уже подготовленный закон об образовании населённого пункта. Но временные задержки могут быть, как это было в нашем случае. Вроде бы никто из депутатов не против, но всем хочется ознакомиться с ситуацией поближе, понять, что это за явление такое — экопоселение.
Когда поселений станет больше, проблема эта отпадёт сама собой.
Этап восьмой. Утверждение названия
Это уже без нашего участия.
Решение об образовании населённого пункта принято, но название должно быть утверждено комитетом по наименованию географических объектов РФ (за точное наименование этой инстанции не ручаюсь). Только после этого закон окончательно вступает в силу.
Далее документы направляются «вниз» — в администрации района и сельского поселения. Создание населённого пункта и изменение категории земли завершено — можно получать разрешения на строительство, строить дома и прописываться в них. Права на земельный участок (в том числе собственность и аренда) в случае перевода его в другую категорию сохраняются.
Итак, цель достигнута — оформление завершено. А нам осталось рассказать о некоторых нюансах и подвести итоги.
Итоги нашего пути
Трудно ли оформить населённый пункт? И да, и нет. У нас процесс оформления занял довольно-таки много времени, года три в общей сложности, но связано это было по большей части с новизной процесса, а не со сложностью самой процедуры. Дело в том, что до нас за последние двадцать (как минимум) лет с предложениями об организации населённого пункта никто в администрацию области не обращался. А это значит, что чиновникам и представителям власти пришлось заново восстанавливать все необходимые для этого нормативы и процедуры.
К этому добавилась новизна самого понятия «экопоселение», относительно большие (один гектар) размеры участков, непривычность самого процесса возвращения людей из города в сельскую местность. Со временем, когда понятия экопоселения и Родового поместья станут привычными, а «сверху» придёт указание оформление не затягивать, дело пойдёт куда легче и быстрее.
С другой стороны, вопросом юридического оформления поселения занимаются всего один — два человека из всего коллектива. Но ведь решением этого вопроса организация экопоселения отнюдь не ограничивается. Есть ещё масса задач, решением которых могут заняться другие члены коллектива, свободные от хождения по инстанциям. В этом и заключается замечательная сила поселения как сообщества единомышленников.
Одни заняты юридическими вопросами, другие — проектированием и строительством объектов общего пользования, третьи — занятиями с детьми, четвёртые — строительством дорог и так далее. При обустройстве на новом месте задач образуется достаточно, и чем больше людей вовлечено в их решение, тем более интересной, разнообразной и устойчивой становится жизнь.
Но есть одно очень серьёзное препятствие в оформлении документов, о котором нельзя не упомянуть. Это недоверие представителей власти к серьёзности намерений и к чистоте помыслов людей, заявивших о своём желании создавать поселение. И недоверие вполне обоснованное. Дело в том, что слишком много за последнее десятилетие было разного рода профанации, пустых слов и откровенного жульничества, связанных с идеями РП.
Я не раз лично выслушивал подобные истории от представителей власти самого разного уровня. Что на это можно было ответить? Что любое новое дело начинается с трудом, что ошибки неизбежны, что есть человеческий фактор и идея тут не при чём. А ещё приводил хорошие, позитивные примеры! И это действовало сильнее всего.
А ещё действовал наш собственный образ жизни. То, что мы все эти годы осваивали участки, строились, переезжали в поселение на постоянное место жительства, воплощали разные интересные проекты. В общем, делом подтверждали свои намерения. И это было самым весомым аргументом. Тем более, что в настоящий момент правительство (на словах, по крайней мере), вполне поддерживает идею расселения городов и возрождения сельской местности.
К нам в поселение не раз приезжали отдельные представители власти и целые комиссии, и уезжали под большим впечатлением от того, что после четырнадцати километров бездорожья попадали в целый посёлок с множеством домов, весёлой детворой и гостеприимными, доброжелательными людьми.
И таких посёлков в России становится всё больше!
Детали и обобщения
Размеры участков
При составлении проекта поселения необходимо учитывать допустимые размеры участков (минимальные и максимальные) со статусом ЛПХ в черте населённого пункта (приусадебные участки), принятые на территории данной административной единицы (сельского поселения или района). Учтите, что нормы полевых ЛПХ чаще всего другие!
Информацию лучше всего получить посредством официального запроса в комитет по экономическому развитию района или соответствующее министерство области. Следите за тем, чтобы вам выдали именно те нормативы! А не ИЖС, к примеру (так бывает). Есть информация о том, что чиновники закон об ЛПХ (как слишком выгодный для граждан РФ) часто стремятся не афишировать и даже сознательно скрывать.
Строительство на участках
Пока у вас ещё нет населённого пункта, на участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, можно строить лишь небольшие строения.
Жить можно в небольшом доме, который потом станет банькой, гостевым домиком или мастерской. И здесь опыт подсказывает, что за несколько лет жизни на земле представления об основном доме практически у всех радикальным образом меняются — в плане размеров, планировки, материалов, места расположения и т. д.
Потом, когда жизнь на участке и в поселении в достаточной степени образуется, а статус земли изменится, можно будет спокойно и не торопясь построить дом побольше, такой, как вам нужно.
Другой путь оформления населённого пункта: в Градостроительном кодексе читаем (ст. 46 п. 17):
В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1–16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.
Это значит, что вы (группа людей), будучи правообладателями земельного участка и имея намерение на ней жить, имеете право потребовать у государства создания на этих землях населённого пункта. То есть выполнения им своих прямых обязанностей. В Белоруссии, насколько я знаю, такие примеры есть.
Справедливости ради необходимо сказать, что на этапе подготовки документов к законодательному собранию области (в исчислении нашей статьи — шестом), представители местной власти начали нам активно помогать. При содействии представителей власти процесс пошёл гораздо активнее и завершился быстрее.
Отсюда и основная рекомендация: действовать последовательно, отвечать за свои слова, делом доказывать свои намерения, искать точки соприкосновения с местными жителями и властями, и результат будет.
Успешного вам воплощения ваших светлых мыслей и начинаний!
Вопросы и замечания можно присылать по адресу: fedor-kovcheg@yandex.ru.
Фёдор Лазутин, экопоселение Ковчег, Калужская область.
| 
