Продолжение. Начало в № 59.

Этап третий. Получение права на земельный участок

Здесь имеется два основных варианта:

1. Выкуп участка у владельцев паёв, фермеров, иных лиц или организаций. Процедура выкупа хорошо известна, и останавливаться на ней мы не будем.

2. Получение участка у государства. Поскольку мы шли именно этим путём и считаем его наиболее перспективным, поговорим о нём подробнее.

Согласно существующему законодательству право на получение земельного участка имеет как физическое, так и юридическое лицо. Все свободные земли находятся в фонде перераспределения, информация о составе которого считается открытой. Для получения земельного участка требуется заявление на имя главы администрации с указанием места расположения участка, площади и цели, под которую он берётся. После этого необходимо получить согласие главы администрации и органа местного самоуправления (собрания депутатов). Далее, после подписания соответствующих бумаг участок выставляется на аукцион, и если в положенный законом срок после публикации в газете появляются дополнительные претенденты, участок «разыгрывается» между ними. Победитель заключает договор аренды земельного участка, а через три года, в случае целевого использования, получает право выкупа этого участка в собственность.

Вся эта процедура не такая уж сложная, мелкие детали описывать не имеет смысла, тем более что они могут отличаться в разных районах и областях. Информацию о процедуре в виде чёткой последовательности действий должны давать соответствующие чиновники (работники земельного комитета, комитета по имуществу и других структур), в обязанность которых входит оформление соответствующих документов. В реальной жизни так оно по большей части и происходит, но при одном условии — если идёт указание «сверху», от главы администрации.

На настоящий момент очень большие полномочия переданы органам местного самоуправления, но у глав сельских администраций нет ни штатов, ни финансирования для реализации этих полномочий. Поэтому настоящими «хозяевами» почти всех государственных земель являются главы администрации районов. Именно они и «дают добро» на распределение свободных земель, а также на безпрепятственное их оформление.

Итак, примерная последовательность шагов (как это было у нас):

1. Создание инициативной группы (у нас было восемь человек, из которых четверо через некоторое время вышли, но за это время появились другие). Составление общего видения будущего поселения. Написание первого официального документа — протокола о намерениях.

2. Выбор приблизительного места расположения поселения (Калужская область). Поиск земли. У нас это произошло очень быстро: в первую же поездку мы познакомились с главой администрации Малоярославецкого района, который нам чисто по-человечески сразу очень понравился. Поэтому, несмотря на его отказ (причины которого описаны в конце данной статьи), мы решили проявить настойчивость. А именно в течение месяца готовили обоснование экопоселения, собирали информацию по различным программам, которые в поселении могут быть реализованы, приезжали и разговаривали. В конце концов глава администрации (Юрий Михайлович Квасничко — с огромной благодарностью упоминаем его имя!) решил пойти нам навстречу и сказал, что землю выделит.

3. Поиск конкретного участка. Глава администрации района дал указание главе земельного комитета найти подходящее место из свободных земель. Нам было предложено на выбор три варианта (буквально, сели в машину с главой земельного комитета и целый день ездили). Мы выбрали — четвёртый вариант. То есть проехали  по тем же полям ещё раз со специалистом (почвоведом, геологом и геоботаником в одном лице — моим старинным другом), и он сказал: «А нельзя ли взять вот то поле, что в километре от предложенного?». Оказалось, можно. Его и взяли. Спасибо тебе, Дима!

4. Регистрация юридического лица по месту организации экопоселения (у нас — в Малоярославецком районе). Работа над уставом НП — непростая и очень ответственная. Через два года мы его ещё слегка подправили и перерегистрировали.

5. Написание заявление на имя главы администрации о выдаче земельного участка для таких-то целей.

6. Районное собрание депутатов — поручение земельному комитету подготовить соответствующие документы по согласованию места размещения экопоселения.

7. Оформление акта выбора земельного участка (готовится земельным комитетом и подписывается в основных районных инстанциях, таких, как СЭС, архитектура и так далее).

8. Районное собрание депутатов — постановление о согласовании места размещения поселения и разрешение на проектно-изыскательские работы.

Комментарий. Категории земель

При оформлении земельного участка для организации поселения необходимо учитывать одно немаловажное обстоятельство, касающееся категории земель. Суть в том, что каждый земельный участок у нас в стране причислен к определённой категории, каждая из которых подразумевает определённые виды разрешённого использования. Вопрос перевода участка из одной категории в другую решается на уровне субъекта федерации (области) и требует серьёзной работы.

Как это нас касается?

Если выбранный под поселение участок земли относится к категории земель поселения, то проблем вообще никаких — оформляй участки, стройся, прописывайся. Но это бывает крайне редко (к примеру, земли очень большой исчезнувшей деревни). Чаще всего нам приходится иметь дело с землями сельскохозяйственного назначения, на которых строить жилые строения запрещено (есть случаи, когда людям удавалось прописаться на землях КФХ и садово-дачных кооперативов, но это скорее исключение, чем правило).

То есть участок земель сельскохозяйственного назначения формально район не имеет права выдать в аренду для организации на нём населённого пункта.

Как с этим быть? Здесь два варианта.

В первом варианте (по которому мы с самого начала и шли) заинтересованная организация, имея на руках соответствующие постановления районного собрания, занимается переводом земельного участка в разряд земель поселений и организацией населённого пункта. И только после того, как вся работа будет проделана, заключается договор аренды. Процедура вполне логичная, но имеющая ряд минусов. Каких?

1. Процесс организации населённого пункта может сильно затянуться, а нормальных прав на участок в это время у вас нет (постановления районного собрания дают только частичные права).

2. Никакой деятельностью на участке до его полного оформления заниматься нельзя (ни сажать деревья, ни тем более строить).

3. Руководство района может смениться (как это было в нашем случае), а рассчитывать на хорошие взаимоотношение с новым не всегда приходится.

В случае нашего поселения, к примеру, пока мы занимались оформлением населённого пункта, наши 121 га в составе восьми тысяч гектаров разорившегося совхоза передали в аренду новой коммерческой организации. Эту проблему мы решили и участок вернули (поскольку налицо была явная ошибка района), но было очень неприятно. Поэтому мы решили перейти на другой вариант оформления.

В этом (втором) варианте заинтересованное лицо сразу становится правообладателем земельного участка и лишь после этого начинает процедуру изменения категории и оформления населённого пункта. В договоре аренды может стоять любая сельскохозяйственная деятельность, такая, как садоводство, пчеловодство или просто производство сельхозпродукции.

Но лучше всего, на наш взгляд, если в договоре аренды будет стоять:  использование земли под личные подсобные хозяйства (пока это будут полевые участки) членами организации, на которую весь земельный участок оформляется. Это может быть некоммерческое партнёрство (как в нашем случае) или любая другая юридическая форма.

А дальше, став правообладателями, вы можете приступить к организации населённого пункта. Но при этом очень желательно, чтобы конечная цель — организация поселения — была с самого начала  оговорена с администрацией, и не только оговорена, но и подтверждена документально (постановлением районного собрания).

Этап четвёртый. Составление проекта

Для получения статуса населённого пункта необходимо изменение категории земель, на которых он будет расположен, а для изменения категории, в свою очередь, требуется основание. Таковым основанием является проект планировки территории будущего населённого пункта, согласованный соответствующими инстанциями.

Проект планировки территории (или проект поселения) включает в себя разбивку на участки, дороги, развязки и ещё кое-какие детали, но не содержит информации о расположении зданий. Проект поселения не нужно путать с генпланом, который содержит гораздо более полную и подробную информацию, но на этапе организации населённого пункта не требуется.

Проект планировки территории составляется организацией, имеющей соответствующую лицензию, на основе топографической съёмки местности в соответствии с требованиями заказчика и общегосударственных СНИПов (градостроительных норм и правил).

Рассмотрим этот вопрос чуть подробнее.

Архитекторам для составления проекта требуются:

1. Документы, подтверждающие права заказчика на данный земельный участок, либо согласие правообладателя на составление проекта;

2. Требования заказчика по планировке территории (размеры, форма, расположение индивидуальных участков и общей территории, расположение дорог и др.);

3. СНИПы и нормы, утверждённые соответствующими инстанциями для сельских населённых пунктов. Эти нормы легко доступны и как правило у архитекторов имеются;

Топосъёмка местности (подробная карта с горизонталями и привязкой к системе координат). Может найтись в архивах земельного комитета (материалы аэрофотосъёмки), а может и отсутствовать (как в нашем случае). Тогда нужно приглашать топографов и оплачивать их работу. Дело это для них обычное — пара человек на несколько дней при площади участка в 100 га. С нас в своё время (2002 год) за эту услугу хотели взять около 300 тысяч рублей, но мы нашли вариант за 35 тысяч.

В составлении проекта поселения нет ничего сложного. Он содержит копию лицензии, десяток листов стандартного содержания (сечения дорог и проч.), пояснительную записку (составляется с участием заказчика) и собственно план планировки территории.

Последний представляет собой единственную трудоёмкую часть проекта и делается архитектором, самое большее, неделю.

С нас за проект, так же, как и за топосъёмку, запросили какие-то несусветные деньги (350 или 400 тысяч рублей), но мы нашли архитектора, который сделал всю работу за 25 тысяч.

Продолжение следует.

Фёдор Лазутин, экопоселение Ковчег, Калужская область.