Наше селение Родовых поместий «Благодатная поляна» (сорок семей) на распутье. Мы находимся на земле сельхозназначения, площадь селения с 2012 года возросла до 181,3 га. Земля в аренде на 49 лет, для сельхозпроизводства — бывшее совхозное поле в категории «пашня». На сегодняшний момент стоимость кв. метра этой пашни — 2 рубля 58 копеек. В Башкирии в собственность земли с/х назначения выкупить нельзя. Паи исключены, большинство местных жителей сразу отказались их брать на предложенных условиях, да и земля у нас была уже в аренде с 2002 года, на неё не распространялись эти доли. 70 га земли в 2002 году было оформлено на физ. лица (помещиков) в аренду на 3 года. Земельный комитет размежевал её на гектары, дороги, включая неудобья (сырые места с тростником). Затем пользовались землёй без документов не по нашей вине, так как наши просьбы оформить её не удовлетворялись из-за ошибок специалистов. В 2007 году по совету администрации создали юр. лицо — Потребительский кооператив, на который в 2012 году землю оформили, добавив нам еще 111,3 га, всего стало 181,3 га. Межевание на новые площади не сделано, межуем сами саженью и рулеткой.

Постепенно помимо посадок живого забора, сада, леса, родовых деревьев всё сильнее стало стремление жить в своих поместьях. Все 14 лет, с 2002 года, строить нам запрещали. Сейчас мы знаем, что строить капитальные сооружения на землях сельхозназначения можно, но земля наша в аренде, а не в собственности. Наши единомышленники из г. Стерлитамака, селение «Красная поляна», сначала было хотели оформить Потребительский кооператив, как у нас, но после консультаций с главой и юристом администрации решили оформить СНП. В 2013 году получили документы на СНП, а затем в 2014 году оставшиеся земли оформили на ПК. Есть у них участки и под ЛПХ. К моменту оформления этих юр. лиц у них уже были построены несколько жилых домов и люди жили там без документов. Нам краснополяне предложили поступить так же — оформить СНП с тем, чтобы в садовых участках, отведённых на уже ранее взятых гектарах, построить дома, через пять лет взять садовую землю в собственность и прописаться.

Нам в нашем КУМИ для этого предложили аннулировать ПК, чтобы образовать СНП. Под СНП земля уйдёт не вся, ПК снова надо будет организовывать. Возникают вопросы: сделать проект планировки территории СНП — траты, межевание садовых участков — траты, оформление СНП — траты, реорганизация (или ликвидация) ПК и вновь оформление ПК — всё это немалые траты, даже очень немалые для нашего коллектива помещиков, неподъемные.

Как нам быть? Что лучше предпринять?

1

Даже с вашим нынешним статусом — земля сельхозназначения, предназначенная для сельхозпроизводства — вы имеете право законно возводить необходимые вам для ведения хозяйства на земле строения. Капитальные! Для ведения хозяйства!

Как это осуществить?

Каждый владелец земельного участка (арендатор и др.), желающий законно построиться, подаёт в администрацию сельсовета заявление о выдаче разрешения на строительство здания для сельскохозяйственного производства, которое в просторечии будет называться «хозпостройка». Возводить её на землях сельхозназначения допускается на основании п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Для этого нужно: 1) иметь правоустанавливающий документ на земельный участок (договор аренды, договор безвозмездного пользования, документ о собственности и др.) и 2) разрешение на строительство здания для сельхозпроизводства, выданное главой администрации. И здесь не важно, что не в собственности участок у вас, а просто в аренде. Не от вида права на земельный участок, а от категории земель и разрешенного использования право строительства зависит. В данном случае оно у вас есть, но по закону (ст. 51 ГРК РФ) для выдачи разрешения на строительство от вас должны потребовать:

Градостроительный план земельного участка. Чтобы изготовить этот «градплан», одновременно с заявлением о выдаче разрешения на строительство вы подаёте второе заявление — о выдаче градостроительного плана земельного участка. Полномочиями по его выдаче (это надо уточнять) могут обладать: ­ 1) глава администрации сельского поселения, 2) Управление архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района либо (такое тоже может быть) 3) Комитет по архитектуре и градостроительству при Администрации области (республики, края и т. д.). И тут, как говорится, дай вам Бог, чтобы эта бумажка была изготовлена быстро! Зато выдаётся безплатно.

Проект здания для сельскохозяйственного производства. Эту бумагу вы не «изготавливаете», а заказываете в фирме, которая специализируется на подготовке проект­ной документации (инженерной, проектной и архитектурно-строительной деятельности). Заключаете договор подряда, оплачиваете им услуги… и поэтому уже объясняете, что вам нужно и за какую бумагу вы деньги им платите. А вам нужно, чтобы проектом подчёркивалось сельскохозяйственное предназначение вашего здания. А по закону предназначение вашему зданию и входящим в него помещениям определяете вы как его законный владелец и застройщик. Поэтому:

— вы заказываете проект, который рассчитан на ведение сельскохозяйственного производства семьёй на принадлежащем ей земельном участке с разрешённым использованием — для сельхозпроизводства;

– соответствующие помещения в здании предназначаются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции (термообработки, сушки плодово-ягодной продукции, производства плодоовощных консервов, хранения инвентаря и т. д.), и это — основное предназначение здания, большинство помещений коего отводится именно для этих целей, но,  конечно, в нём будут и некоторые помещения вспомогательные (сан­узел, холл, кабинет и др.).

Это — ваше право! Сельскохозяйственное производство, если оно ведётся семьёй, то оно так и ведётся. Конечно, для должностных лиц в администрациях это в некотором смысле новость. Но если поймут и будут думать, как помочь, то, возможно, и помогут. Так что — обращайтесь. А что вам ещё остаётся? В вашей ситуации это наиболее простой способ быстро узаконить все ваши постройки без перевода земли куда бы то ни было и без значительных финансовых затрат. Капхозпостройки на землях сельхозназначения. Разрешение на строительство, градплан, проект. Дальше — строитесь, получаете в той же администрации справку о готовности здания ко введению в эксплуатацию, заказываете на него в БТИ кадастровый паспорт и идёте в Росреестр (МФЦ), где на вашу постройку вам регистрируют право собственности (выдают Свидетельство). Вот вы и узаконились.

Межевание земельного участка для этого не обязательно, тем более когда земля на юр. лицо арендуется. Нужно лишь, чтобы у каждого создателя Родового поместья имелся на него правоустанавливающий документ, чтобы выдали ему разрешение на строительство и оформили его постройку в собственность. Как без межевания такой документ изготовить? А вы обозначьте свои поместья как ЧАСТЬ земельного участка, арендуемого вашим ПК. Заключите между кооперативом и каждым создателем Родового поместья договор, по которому человеку его поместье передаётся как ЧАСТЬ земельного участка (ЧЗУ) во владение и пользование, без права распоряжения, продажи, но с правом передачи поместья по наследству. Договор безвозмездного пользования, например, или договор субаренды. Этот договор и будет основанием для отражения поместий как ЧЗУ в межевом плане вашего большого земельного участка (111,3 га), который у вас «Молодёжной поляной» называется. Вот и пусть молодёжь заселяется на вашу поляну, строит свои поместья, которые как части большого земельного участка будут обозначены. Эти части могут иметь адрес, точную площадь и даже геодезические координаты, но на кадастровый учёт как самостоятельные земельные участки они не ставятся. Да и зачем? Вы же поместья саженью и рулеткой отмежевали. Изгородь живую посадили. Угловые колышки поставили. Между поместьями трёхметровые проходы (межевые полосы) оставили. Значит, споров за право прохода (проезда) за наложение границ у соседей не будет. Межевание в принципе не нужно. До закона о Родовых поместьях вам хватит. Только договор человеку на руки дайте, чтобы законно владеть землёю и законно строиться он право имел. Вам, скорее всего, для этого даже согласия администрации не нужно, т.к. основной договор аренды у вас заключён на 49 лет. Просто уведомление о передаче части земельного участка в безвозмездное пользование или субаренду в письменном виде в администрацию отправляете или относите, под расписку вручаете — и всё. Договоры безвозмездного пользования в отношении поместий как ЧЗУ. Уведомление в администрацию о заключённом договоре. Это решение избавит вас от больших затрат на достаточно длительный период (до принятия закона о Родовых поместьях или до того момента, когда семья примет решение отмежевать свой земельный участок и найдёт для этого необходимые средства).

2

 Если это вас не устроит, либо не пройдёт, либо очень нужна будет прописка, тогда, похоже, вам всё-таки придётся 1) создавать СНП и 2) менять статус земель на «садоводство».

Сделать это надо так.

Вам не надо закрывать («аннулировать») ваш Потребительский кооператив, «чтобы образовать СНП». Гораздо мудрее (а кстати, и дешевле) использовать созданный вами кооператив, просто реорганизовав его в садоводческий. Вас ввели здесь в заблуждение (очевидно, в администрации немножко не разобрались). «Под СНП земля уйдёт не вся, ПК снова надо будет организовывать» — это тоже неправда. Вы просто меняете Устав, подаёте в налоговую (через МФЦ) заявление о реорганизации юридического лица и получаете из МФЦ новые документы. Менять разрешённое использование земли на «садоводство» для этого не нужно. Вы просто реорганизуете свой ПК в СНК. Вы принимаете это решение самостоятельно (без всякой администрации). Дальше вы приходите в администрацию и, согласно закону, уведомляете их об изменениях в персональных данных арендатора (стороны договора). Вносите изменения в сведения о сторонах договора, а сам договор — тот же самый, ни перезаключать, ни заново предоставлять землю не надо. Вся земля в аренде у вашего кооператива сохраняется. Но кооператив стал уже садоводческий.

Дальше вы просто ставите таб­личку: «Территория СНК «Поселение Родовых поместий Благодатная поляна»». Можно и большой стенд (плакат) с картой всего поселения и обозначением ваших земельных участков. И начинаете дружно возводить хорошие дома по всей территории поселения.

Дальше администрация с удивлением смотрит на это (а вы уже САДОВОДЧЕСКИЙ кооператив) и начинает вам говорить:

— Э-э, уважаемые, так нельзя — надо утвердить проект. (Проект планировки территории СНК. Если разрабатывается по инициативе граждан, то обычно и оплачивается ими).

— А пожалуйста — утверждайте. Мы вам эскизы и чертежи дадим. (А органы местного само­управления могут и сами (т. е. за свой счёт) утвердить ППТ в составе документации по планировке территории сельского поселения (ч. 5 ст. 41 ГРК РФ).

— Надо поменять разрешённое использование на садоводство.

— А пожалуйста — мы заявление подадим.

То есть теперь уже вся конкретика начинает исходить от них, а вы рассматриваете их предложения и говорите: «Да, конечно, давайте (мы согласны), только …» (мол, денег у нас нет, мы сами делать не будем. Вам надо — вы и утверждайте).

— Вы возводите незаконно!

— С чего бы это? Мы садоводческий кооператив.

— Надо утвердить проект!

— Так пожалуйста — утверждайте. Мы вам эскизы и чертежи дадим.

— Вот пока мы вам бумажку эту не утвердим, ваши постройки будут считаться самовольные! (Шантаж такой то есть).

— Ну мы же к вам обращались? Просили дать разрешение на строительство хозпостроек? (Что вы от нас хотите-то? Мы вам разумные варианты предлагали).

— Где это видано, чтобы садовые участки были по гектару! Полагается максимум 15 соток! («Я ни разу такого не делал. Я боюсь»).

— А у нас такая планировка. (Если утверждается проект планировки территории, то размеры земельных участков могут быть любые, т. к. они уже проектом определяются).

— Надо согласование и ещё вон то-то получить! («Хотите тут непонятно что! Не буду я этим заниматься»).

— Ну вы же подскажете, как это сделать? (Ты публичный служащий? Зарплата от народа тебе платится?)

И самое главное здесь — обязательно выждать, чтобы потом сказать: «Ну мы же к вам обращались?..»

3

 В итоге вам:

1) либо меняют разрешённое использование земельных участков на «садоводство» в отношении всей территории поселения (всей арендуемой земли);

2) либо вы выделяете участки по 15 соток (можно и меньше — 10 соток, 5 соток…), вам меняют их разрешённое использование на «садоводство», и вы получаете их в собственность (в Башкирии это делается бесплатно) и на них же возводите жилые дома, т. е. строитесь. Оставшиеся земли продолжаете арендовать под «сельхозпроизводство». Этот вариант будет даже более приемлемым, так как с изменением разрешённого использования земельных участков на садоводство повысится и их кадастровая стоимость, которая будет составлять 4,83 рублей за 1 м2;

3) либо дожидаетесь закона о Родовых поместьях, который предоставит вам землю и пропишет в том статусе, в котором вы сейчас и есть. А пока пробуйте сделать то, что получится. Реорганизация в СНК, разрешение на строительство хозпостроек, договоры на ЗУ (ЧЗУ), проект…

Так что давайте, теребите их, обращайтесь!

По материалам готовящейся к изданию книге Василия Петрова «Счастливая земля».