Хотелось бы более подробно остановиться на юридической характеристике права собственности, как наиболее актуальной и удовлетворяющей современным условиям. Несмотря на наличие в законодательстве Российской Федерации ряда других вещных прав, наиболее приемлемым и возможным для практической реализации в указанной ситуации (в отличие, например, от права постоянного, (бессрочного) пользования земельным участком) на сегодняшний день является именно право собственности.

Конечно, данный правовой институт при всех его преимуществах не лишен и ряда недостатков, что, однако, не дает повода усомниться в его ценности и актуальности на данный момент.

Право собственности, его формы, основания его приобретения, утраты, особенности реализации применительно к отдельным видам имущества, в том числе право собственности на земельный участок, гарантии его защиты определены и регулируются Конституцией Российской Федерацией, Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также соответствующими федеральными законами.

Право собственности представляет собой совокупность правомочий собственника – владение имуществом, его пользование и распоряжение им.

Владение имуществом означает основанную на законе возможность иметь у себя данное имущество, фактически обладать им. При этом вовсе не обязательно контактировать с имуществом постоянно. Достаточно, чтобы окружающие считали собственника имущества тем лицом, которое осуществляет над ним реальное господство.

Пользование имуществом представляет собой основанную на законе возможность фактической эксплуатации имущества посредством извлечения из него полезных свойств и качеств. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и не нарушает прав других лиц. Также специальным законом могут быть установлены различные ограничения возможности использования того или иного вида имущества. Так, в земельном праве данные рамки установлены с помощью определения категории земель, целевого назначения земельного участка и его разрешенного использования. Использование земельного участка, отнесенного к определенной категории земель, для целей не соответствующих его предназначению, не допускается или ограничивается. При этом необходимо помнить, что одной из основных обязанностей собственника земельного участка является использование последнего в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Так, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет.

Распоряжение означает основанную на законе возможность самостоятельного определения юридической судьбы имущества ­ путем передачи по наследству, отчуждения и т.д. При этом применительно к земельным правоотношениям данное положение применяется постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Так, в соответствии с п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота (например, земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками), не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, а земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте (например, земельные участки, находящиеся в федеральной или муниципальной собственности, занятые историко­культурными заповедниками, объектами археологического наследия), не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Лишь одновременное наличие всех данных правомочий в полном объёме у субъекта гражданского права будет означать существование у него права собственности на соответствующее имущество.

Важнейшее значение в последние годы приобретает частная собственность, которая, являясь формой собственности, наиболее полно отражает специфику взаимоотношений собственника с третьими лицами, его самодостаточность в принятии решений по вопросам реализации правомочий собственника, подчеркивает свою достаточную независимость от перемен во внутренней политике, проводимой государством, является надежным гарантом сохранения имущества.

Несмотря на то, что и ранее, в советское время, допускалось иметь в частной собственности землю, Конституция Российской Федерации (ст. 8, 9 и 36) закрепила ее полное восстановление после длительного периода господства государственной собственности на землю, а также отменила наличие ряда ограничений практической реализации частной собственности на землю, провозгласила гарантированность и защищенность данного правового института. Указанные правовые гарантии выражаются также в недопустимости установления законодательством привилегий или ограничений для различных форм собственности или субъектов хозяйственной деятельности, в существовании возможности одинаковой защиты всех форм права собственности способами, предусмотренными законодательством. Исходя из формулировки ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации, частная собственность имеет «преимущественное значение» перед государственной, муниципальной и иными формами собственности.

Право собственности характеризуется следующими отличительными особенностями:

1. Является наиболее универсальным вещным правом, оно не ограничено никакими временными рамками. Законом установлены как основания возникновения права собственности, так и основания его прекращения. При этом немаловажным является положение о том, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом;

– по своему содержанию представляет наиболее полное имущественное право, предусмотренное гражданским законодательством, но в то же время право собственности не может быть беспредельным. То есть собственник в рамках, установленных законом, волен владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Ему не требуется никаких разрешений от третьих лиц по реализации вышеуказанных правомочий. Но, опять­таки, в пределах, ограниченных законом. Именно в этом положении претворяется в жизнь принцип «Разрешено всё, что не запрещено законом». При этом, исходя из уникальности земли, её ценности и важности для жизни и развития человечества, её особой связи с природой, законодательством предусмотрены ограничения свободы реализации правомочий собственника. Так, например, в соответствии с ч. 2 ст. 36 Конституции Российской Федерации и ч. 3 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц;

2. Одной из отличительных особенностей права собственности является защита данного правового института государством. При этом в соответствии с п. 4 ст. 212 Гражданского кодекса Российской Федерации «права всех собственников защищаются равным образом», причем ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации особо выделяет охрану частной собственности: «право частной собственности охраняется законом».

Защита частной собственности государством осуществляется путем принятия соответствующих законов и реализацией их положений. В то же время значительной гарантией осуществления права собственности является положение ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации: «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». Исчерпывающий перечень оснований для принудительного изъятия имущества у собственника перечислен в п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, например, принудительное лишение имущества, в том числе земельного участка, может проводиться вследствие ненадлежащего поведения собственника ­ несоблюдение обязанностей собственника земельного участка. В то же время, в случае нарушения прав собственника, государством обеспечивается возможность восстановления нарушенного права и его судебной защиты;

3. Нельзя забывать и о необходимости соблюдения прав и законных интересов других лиц при реализации собственником своих правомочий, а также о возможности возникновения различных ситуаций, экстраординарных обстоятельств, когда общественные интересы начинают превалировать над личными. Так, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации «гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства»; данная норма корреспондирует п. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации.

Таким образом, можно констатировать, что ограничение права собственности возможно только в случаях, установленных федеральным законом (ни в коем случае не указами Президента Российской Федерации, не постановлениями Правительства Российской Федерации, никакими иными правовыми актами), и только в целях, перечисленных в вышеуказанной норме права. Например, самым распространенным ограничением правомочий собственника земельного участка является сервитут – вещное право лиц, не являющихся собственниками – право ограниченного пользования чужим земельным участком. Наличие данного права в законодательстве России, а также его практическая реализация свидетельствуют, что в мире нет абсолютной частной (и любой другой) собственности. Поэтому реализация всех трех правомочий собственника возможна лишь при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Любые отношения, в том числе и правовые, возможны только между людьми, только в социуме, в человеческом обществе. И отношения собственности – это отношения не между собственником и вещью, а отношения между людьми. Поэтому общественная воля в лице общества либо в лице государства в силах изменить эти отношения в своих интересах. Так, в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут может устанавливаться для: обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. В соответствии со ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством – по соглашению с собственником земельного участка, публичный же сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления для: обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков с учетом результатов общественных слушаний;

4. Собственник несет бремя принадлежащего ему имущества. Данное положение означает, что кроме наличия у собственника прав на него возложены и определенные обязанности – читай «бремя», по содержанию принадлежащего ему имущества. К данным обязанностям можно отнести расходы по осуществлению мероприятий по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления и т. д., а также уплату обязательных сборов и платежей, в том числе и налога на землю.

В то же время риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, что означает его полную ответственность за действия, которые могут привести к гибели имущества либо к существенным изменениям его качественных характеристик, например, несоблюдение мероприятий по охране земель, их загрязнение и захламление могут привести к ухудшению плодородия почв и, как следствие, выразиться в отрицательных для собственника имущественных последствиях – уменьшение ценности его земельного участка. Отступление от этого правила может быть установлено в законе или предусмотрено договором.

Кроме того, собственник, помимо специальных обязанностей, обусловленных видом принадлежащего ему имущества, как и любой другой субъект общественных отношений должен соблюдать различные правила и нормативы, установленные законом санитарные, технические, технологические и др. При неисполнении собственником возложенных на него обязанностей наступают негативные последствия – привлечение его к предусмотренному законом соответствующему виду юридической ответственности.

5. Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и современной ситуации в сфере земельных отношений можно констатировать, что наиболее часто применяемыми на сегодняшний день основаниями возникновения права собственности на земельный участок являются соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления, а также гражданско­правовые договоры (в основном купля­продажа). При этом, если приобретение права собственности на земельный участок посредством реализации первого способа отягощено нежеланием отдельных должностных лиц бесплатно (или по нормативной цене) «расставаться» с землей, наличием огромного количества бюрократических проволочек, слабым знанием своих прав самими гражданами, а также обязанностей компетентных чиновников, несовершенством правовой базы как местного, так регионального и федерального уровней, то второй способ относительно прост, однако не доступен большинству в связи с его определяющей финансовой составляющей. Однако сказанное не означает, что значительная часть земельного фонда страны постепенно окажется в руках олигархов и иже с ними. Так, в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. То есть максимальный размер площади указанных земельных участков, которые могут находиться в собственности одного лица, законодательством не предусмотрена. Конечно, данная правовая норма в целом отражает сегодняшнюю ситуацию в России в области рынка сельскохозяйственных угодий – огромное количество неиспользуемых земель, отсутствие спроса на них, а также конкуренции в данной сфере. Конечно же, при изменении данного положения, появлении дефицита и повышении спроса на сельскохозяйственные угодья законодатель будет вынужден ограничить максимальный размер площади данных земель, находящихся в собственности одного лица.

Подтверждением значения, важности и актуальности права собственности в современных земельных правоотношениях является запрет, установленный соответственно положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на нахождение в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц земельных участков, находящихся на приграничных территориях, а также земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Авторы настоящей статьи не считают право собственности лучшим видом права на землю. Но за неимением в законодательстве иных видов права на землю, которые обеспечивали бы достаточную защиту имущества человека и устанавливали гарантии его относительной неприкосновенности, в современных условиях существование права собственности на землю следует признать оправданно необходимым.

Максим ЗВЯГИНЦЕВ, Денис ЗАЙКОВ.
Институт правоведения Академии «Ра»: www.akademiara.com, Institut Ra@rambler.ru