Чем хорош данный способ?

1. Почти каждое территориальное объединение читателей серии книг «Звенящие кедры России» создало некоммерческую организацию, которую путем изменений в устав легко реорганизовать в Дачное некоммерческое партнерство.

2. Начав приобретать землю для создания Родового Поселения, многие столкнулись с проблемой передачи прав на землю настоящим собственникам Родовых поместий. Данный способ позволяет сравнительно легко справиться с этой проблемой.

3. Строить и регистрировать жилье на землях сельскохозяйственного назначения в соответствии с достаточно прозрачной процедурой, прописанной федеральным законом, позволяет именно этот способ, причем земля используется по целевому назначению.

4. Земля, оставаясь в прежней категории – «Земли сельскохозяйственного назначения», облагается в десятки раз меньшим налогом, что немаловажно, учитывая площади Родовых поместий и тенденцию увеличения местных налогов.

5. Организовываясь в Дачное некоммерческое партнерство, соседям легко устанавливать правила Поселения и формировать общий имущественный комплекс, опираясь на процедуры, установленные российским законодательством. Не исключена помощь государства, например, в строительстве подъездных дорог, подводе инженерных сетей.

Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) – один из способов приобретения земли для создания Родового Поселения, состоящего из Родовых поместий,  с правом строительства и регистрации жилья. В целом данный способ пригоден для использования на всей территории России, так как опирается на основные правовые положения действующего Федерального закона № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Примером является РП «Райское», Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) «Звенящие кедры Тюмени» (г. Тюмень).

Исходные условия: выбран участок, деньги есть, земля  в совместной долевой собственности селян, в натуре земельные доли не выделены (т. е. селянин не сможет показать, где конкретно его земельный участок, какие у него границы). Физическое лицо – покупатель из числа селян, которому вы доверяете,  выбрано. В данном случае им выступает один из членов и учредителей Дачного некоммерческого партнерства «Звенящие кедры Тюмени» (можно было бы оформлять каждую сделку на юридическое лицо, но это чревато регистрационными сборами в 15 раз выше 7500 рублей вместо 500, кроме того, имущественный комплекс Дачного некоммерческого партнерства впоследствии не делится).

Максимальную помощь могут оказать во время всей покупки юристы, консалтеры, которые участвовали в разработке региональных подзаконных актов к Федеральным законам «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О крестьянско-фермерском хозяйстве». У них хорошие взаимоотношения с руководителями всех нужных ведомств, рычаги воздействия, компетентность. А еще, как правило, такие компании дорожат своей репутацией, поэтому выполняют взятые на себя обязательства и не пытаются перехватить инициативу (выражаясь фигурально – кинуть). Рекомендуем заключить с ними договор Поручения. В нем прописывается фронт работ. Вознаграждение может быть распределено таким образом, чтобы часть оплаты по договору возникала за каждое юридическое действие, приводящее к регистрации очередного права. Всего их должно быть четыре.

То есть четыре раза протекает примерно один и тот же процесс, последовательно приводящий к регистрации очередного права в учреждении юстиции:

1. Регистрация перехода прав собственности на земельные доли от селян члену нашего ДНП как физическому лицу (регистрация договоров купли-продажи).

2. Регистрация права собственности на земельный участок, выделяемый в счет земельных долей, принадлежащих физическому лицу.

3. Регистрация права собственности на отдельные земельные участки площадью 1,1-1,3 га в составе общего участка.

4. Регистрация перехода прав собственности на отдельные земельные участки от нашего физического лица новым владельцам (регистрация договоров купли-продажи).

Конечный итог – регистрация права частной собственности на земельный участок под Родовое поместье представителем каждой семьи-участника; земельный участок - имеющий четкие границы и разрешенное использование, позволяющее строить жилой дом. Далее приведены совместные действия юристов и вашего физического лица, приводящие к ожидаемым всеми остальными результатам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
С 2006 года приобретать землю стало несколько сложнее. Так, сделка (Договор) дарения с недавних пор не применяется к обороту с земельными долями. Оборот земель сельхозназначения ужесточен, а уж долей, не выделенных в натуру, тем более. Это не значит, что заключенные ранее сделки путем дарения признаны ничтожными или незаконными, до июля 2005-го такие сделки были одним из основных инструментов для перехода прав от одного лица другому. С июля 2005 года с момента вступления поправок к Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» процесс приобретения земельных долей третьими лицами (то есть вами) усложнился. Первая сложность – выделять новый земельный участок имеет право либо сельскохозяйственное предприятие, либо участник общей долевой собственности (т.е. селянин, первоначальный владелец свидетельств на земельные доли). Вторая сложность – проведение общего собрания теперь обязательно. Раньше было достаточно собрать 20% голосов, скупив достаточно большой пакет земельных долей, теперь нужно добиваться одобрения селянами вашего начинания, имея на руках протокол с подписями не менее чем 20% списочного состава участников долевой собственности ранее приватизированного сельхозпредприятия.

1. Регистрация перехода прав собственности на земельные доли от селян члену нашего ДНП как физическому лицу (регистрация договоров купли-продажи).

1.1. Заключаем Договор поручения с юридической фирмой. Приблизительная стоимость работ по договору в диапазоне от 200 до 1000 рублей. Для начала достаточно аванса в 50%.

1.2. Везем юристов (сотрудников юридической фирмы) к нотариусу, оформляем доверенность на право представлять ваши интересы при покупке земельных долей (стандартная форма, нотариусы и юристы знают).

1.3. Ведем переговоры с собственниками земельных долей о покупке. Выходим на равновесную цену, устраивающую большинство селян. (Листовки, обход дворов, объявления в общественных местах, у магазинов, телефонные переговоры, ваши варианты). Например, возможен вариант объединения усилий для совместного выделения земельных участков для вас и для селян. Одна из групп в Тюмени пошла по этому пути.  Помните, вам с селянами еще рядом жить и проводить общее собрание необходимо. Так вот, вместе они собрали 70% голосов. Это позволило им без особых хлопот выделить несколько земельных участков общей площадью 1260 га. Эту работу можно выполнять самостоятельно, а можно поручить юристам (у них может получиться еще лучше, чем у вас). НЕ ТРЕБУЙТЕ МОМЕНТАЛЬНОГО ОТВЕТА, ПУСТЬ СОВЕТУЮТСЯ, договаривайтесь получить решение через недельку. Юристы к этой работе лучше подготовлены, продавцы видят их спокойствие и слабый интерес (они же только за вознаграждение работают). А вы можете горячиться, идти на уступки, прозорливый селянин, видя ваше беспокойство, способен взвинтить цену в несколько раз, это может расстроить все ваши планы.

1.4. Придется привлекать к сотрудничеству одного из равноправных участников общей долевой собственности. Он от своего имени должен будет произвести покупку долей и их дальнейший выдел в натуре (в виде земельного участка или участков). Таким образом исключается преимущественное право покупки (перехват) кем бы то ни было (включая субъект федерации) земельных долей, приобретаемых вами. Помогаем продавцам собрать 3 справки: налоговая – об отсутствии задолженности по налогам (если есть, придется погашать); кадастровая – удостоверение права отсутствия арестов на землю; земельный комитет – нормативная стоимость пая, балльная оценка, состав по площадям (сколько пашни, сенокоса, кормовых угодий). Нормативные сроки по справкам- от недели до месяца. Проверяем их документы перед сделкой. Нет ли ошибок и обременений в свидетельствах, порядок ли с паспортами. В свидетельстве обычно ставится отметка об аренде.

 Каждая земельная доля зачастую передана в аренду какому-либо юридическому лицу (КФХ, ООО и т.д.). Один экземпляр Договора аренды земельных долей находится на руках у селян. Эти договора ничтожны, так как практически никто не привел их в соответствие с законом. Так, согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом аренды с 27 января 2005 года может быть только земельный участок, имеющий границы, закрепленный на местности, имеющий свой кадастровый номер. Доля, не выделенная в натуре, не может быть предметом договора вообще – это раз. В России практически никто еще не озадачивался регистрацией договоров, тем более ежегодной – это два. Так что вероятность затруднений  ничтожно мала (пока). Договора купли-продажи регистрируются в учреждении юстиции (в просторечии регистрационная палата). Срок регистрации – 1 месяц. Пакет сдаваемых документов: свидетельство на долю с отметкой о расторжении договора аренды, 3 справки, договор купли-продажи (подписывается сторонами в присутствии специалиста регистрационной палаты по приемке документов, согласие супруги/га (все в двух экземплярах – оригинал и ксерокопия). Прошел месяц, регистратор замечаний не заявил, выдал свидетельства.

1.5. Параллельно официально запрашиваем местный (районный, городской) Росземкадастр: поставлен ли на кадастровый учет весь земельный участок, из которого вы впоследствии будете выделять себе участок. Если  да, вас можно поздравить. Если  нет, пора начинать переговоры о постановке земельного участка на кадастровый учет как ранее учтенного. Что имеется в виду? До приватизации земель сельхозназначения был проведен полный кадастровый учет (векторизация и инвентаризация 1992-94 гг.), уточнены границы каждого хозяйства и количество человек, имеющих право на земельные доли. Тогда точку нигде не поставили, ждали судебных разбирательств, работа была проведена с вопиющими нарушениями практически повсеместно. Росземкадастр был обязан это сделать давно и за свой счет. Короче, ваша задача -настоять на скорейшей постановке. Если получаете письменный отказ, идете выше (областной, окружной Росземкадастр). Если начальница (чаще это женщина) вменяема, она предложит варианты. О них в главе 2, но начинать эту бодягу лучше сразу.

1.6. Параллельно идет подготовка общего собрания участников общей долевой собственности - владельцев земельных долей. Собрание лучше провести до перехода прав на доли вашему физическому лицу. Причем оповещать о времени его проведения еще нужно за месяц (способы оповещения – районная газета, доска объявлений в селах).

1.7. Передачу денег лучше оформлять нотариально. Везем продавцов к нотариусу, оформляем 2 или 3 документа, делаем ксерокопию паспорта, отдаем деньги. 1 док. – расписка владельца земельной доли в получении денег. 2 док. – доверенность владельца вашим юристам на право представлять селянина везде, где потребуется, и продавать земельную долю на любых условиях. 3 док. – бюллетень (доверенность) для заочного голосования на общем собрании участников долевой собственности (нужен для проведения общего собрания, если оно еще не проведено).

Срок реализации первого этапа работы может составить 2-3 месяца, если правильно организовать. Мы делали это впервые, без подсказок, поэтому растянули это сомнительное удовольствие на 7 месяцев.

2. Регистрация права собственности на земельный участок, выделяемый в счет пашни принадлежащих физическому лицу земельных долей.

2.1. В каждом регионе определен минимальный размер нового земельного участка, выделяемого из общей долевой собственности. У нас – 60 га. Набирайте требуемое количество земельных долей (причем пашни, а не общей площади, прописанной в свидетельствах). Пример: доля всего 5,5 га, в ней пашни  3,1 га значит, для выдела 60 га в счет пашни надо 60/3,1= не менее 20 долей. Заявлять о выделе вправе участники общей долевой собственности. Могут это делать и ваши юристы (по нотариальным доверенностям, когда деньги за доли получают в период скупки). Для этого публикуете объявления в газетах (перечень газет в местном Законе об обороте земель сельхозназначения) о намерении выделить новый земельный участок. Указываете площадь, общую оценку в балло-гектарах, количество собственников (долей), приблизительные границы и точные ориентиры, расстояния в метрах (например: 650 м справа от лесополосы, 100 метров слева от лесополосы на протяжении 1500 метров). Размещаете схематическое изображение. Письменные возражения принимаются в течение  месяца вашими юристами. Указываете это и их координаты. В этом объявлении указывается и важное определение – с выплатой компенсации или без выплаты компенсации остальным участникам общей долевой собственности. Делается это, во-первых,  если объявится возражающий(щие), во-вторых,  для регистрации в дальнейшем вашего права.

2.2. Для определения размера компенсации или обоснования отказа в выплате компенсации другим участникам общей долевой собственности привлекается лицензионный оценщик. Он делает сравнительную рыночную оценку земель, которые вы покупаете, и соседних. Стоило это нам  40 тыс. рублей. Неофициально, тет-а-тет, можно в 2-3 раза дешевле. Нужно с него получить Акт заключения и Отчет определения рыночной стоимости. Нарисует, как надо, а надо без компенсации (тем более что мы берем чаще не те земли, которые интенсивно используются, а заброшенные и заросшие).

2.3. В продолжение п.п.1.5. Наш земельный комитет и кадастровая палата выставили условие – участок большой площади, чтобы никого не обидеть (и самим чиновникам впоследствии не получить), должен пройти повторную инвентаризацию-векторизацию всех земель хозяйства, из которого выделяется. Но на особых условиях. Они поручили эту работу подрядной организации, выполнявшей эту работу в 1992-94 гг. И рекомендовали им не драть с нас три шкуры. Получилось дешево (19850 рублей), но сердито. Чтобы вам не затягивать сроки (мы 5 месяцев ставили на кадастровый учет земельный участок в 3000 га, из которого выделяли 90 га), рекомендуем сразу предпринимать сверхусилия. Нанять дружественную Росземкадастру землеустроительную фирму. Поискать союзников среди землепользователей. И самим вести сверки между землеустроительной фирмой, земельным комитетом и землепользователями. Не отступать, пока не добьетесь результата. К тому же это способствует налаживанию теплых (если ваш физик еще и лирик и умеет вести переговоры), дружеских отношений, которые впоследствии пригодятся. Результатом должен стать кадастровый план и номер земельного участка (например, ООО «Светлый путь», № 72:00:00005:0053).

2.4. Пока выдерживаете установленный законодательством срок с момента подачи объявлений – 1 месяц, впору сделать межевание земельного участка. Можно выполнить землеустроительные работы в комплексе, учитывая дальнейшие изыскания и проектирование. К тому же своевременно выполненные землеустроительные работы экономят деньги и позволяют сделать разметку и осваивать каждой семье свое Рп, не дожидаясь получения всех бумажек. Право на это появлется у будущих жителей РП после проведения жеребьевки, выноса границ участков в натуру и регистрации права общего земельного участка.

 Комплекс землеустроительных работ включает в себя: а) межевание общего земельного участка (под Родовое Поселение) и вынос его в натуру в масштабе не менее 1:2000, закрепление колышками границ участка на местности; б) закрепление на местности границ отдельных участков, их вынос в натуру (Родовых поместий); в) геосъемка - отметки профилей дорог (3 точки через каждые 25 м); г) геосъемка участков под каждое Рп (не менее 25 точек на 1 га, 7-8 точек под жилое строение; д) закладка реперов для исследования грунтов на предмет уровня залегания грунтовых вод, наличия водных полостей и карманов, перспектив строительства подвалов и открытых водоемов (не менее 30 скважин на 100 га общей протяженностью не менее 240 метров).

 Все это мы проводили отдельно, платили разным организациям и частникам, устраняли неточности, компилировали данные. Итого за все про все  около 900 тыс. рублей в течение 10 месяцев. Это в 5-10 раз ниже рыночной цены, но если проводить весь комплекс землеустроительных работ планово и сразу, он может обойтись еще в 2-3 раза дешевле, выполняться за 1-2 месяца. Работа достаточно сложная и объемная, но куш тоже немалый. Для небольших землеустроительных фирм это полугодовой бюджет.

2.5. Для выполнения п.п. 2.4а землеустроительная фирма должна получить сведения из Государственного земельного кадастра (с кадастровым номером, установленными границами) обо всем хозяйстве, в границах которого вы выделяете участок. Далее ваш участок под РП рассчитывается камерально и уточняется на местности.

 За неделю до начала полевой работы (верификации данных камеральной обработки, уточнения и выноса в натуру границ, участков леса, вымочек и т.д.) вы уведомляете соседей письменно с нарочным о возможности согласовать общие границы. Назначаете время и место встречи. В ходе полевой работы (или после нее) соседи подписывают Акт согласования границ. Хорошо, если вы выделяетесь в хозяйстве в числе первых. Тогда есть выбор и согласовывать границы остается только с внешним соседом и главой МО (он подписывается за дороги общего пользования, лесистые участки, вымочки и т.д). Разумеется, все эти объекты исключаются из общей площади участка, это же не пашня (но пользоваться ими вполне можно и без эксклюзивного права). Просто у этих исключений другой режим использования (например, лесистый участок лучше пусть таковым и остается).

2.6. Землеустроительная фирма, заканчивая работу, обязана запрашивать у вас правоустанавливающие документы. Они же потребуются впоследствии в кадастровой и регистрационной палатах. Ими являются: Свидетельства о праве на доли, полученные в рег. палате (п.п. 1.9.), Протокол собрания участников долевой собственности и Постановление главы муниципального образования о согласовании местоположения и границ выделяемого участка. Постановление главы МО пишется на основании Протокола и Акта согласования границ. Не нужно главе брать на себя больше, чем ему положено по закону. Постановление касается только местоположения земельного участка и согласования общих границ. Многие из них это понимают. Поэтому хорошо, если у вас есть повод к нему обратиться (если на вашей земле нет ни дорог, ни лесочков, ни болотцев, им следовало бы появиться). В противном случае главе просто нечего будет с вами согласовывать.

2.7. Истек месяц со дня подачи объявления, межевое дело готово и проверено, Акт согласования границ подписан, правоустанавливающие документы тоже. Вперед,  в кадастровую палату. Срок постановки на кадастровый учет 1-2 месяца.  

2.8. По получении кадастрового плана с присвоенным номером и всеми накопленными документами сдаемся в регистрационную палату для регистрации права на земельный участок, выделенный в счет пашни стольких-то земельных долей.

2.9. В ходе регистрации права на земельный участок погашаются все предыдущие права. Но не торопитесь выбрасывать погашенные свидетельства на земельные доли. У вас еще остались права на сенокосы и пастбища. Их стоит выделять после завершения главы 4. А пока продолжаем землеустроительные работы, готовимся к следующему этапу. Времени на регистрацию второго права может понадобиться не менее трёх месяцев (нам понадобилось 6 месяцев).

3. Регистрация права собственности на отдельные земельные участки площадью 1,1-1,3 га в составе общего участка.

3.1. Делается энное количество межевых дел (на каждое Рп и общий участок), выделяется только дорога общего пользования, по которой вы обязаны обеспечить сервитут. Площадь общего участка делится на энное количество участков конкретной площади без остатка с точностью до метра. Если сложить их обратно, должно получиться ровно столько, сколько в вашем свидетельстве второго права. Постановка на кадастровый учет отдельных земельных участков носит заявительный характер. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о праве на земельный участок (п.п. 2.9).

3.2. Пока идет постановка на кадастровый учет, вы обращаетесь к главе МО с заявлением о смене разрешенного использования С СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА НА ДАЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (ИЛИ ХОЗЯЙСТВО). Ваш физик обращается от своего лица и как член НП (в данном случае председатель правления ДНП «Звенящие кедры Тюмени»). В большинстве клубов создавались некоммерческие организации. Нужно только вовремя внести изменения в Устав НП, чтобы он соответствовал Уставу ДНП. Изменение в название НП вносить не требуется. А РП может быть несколько и территориально разнесенных. Главе нужно представить свидетельство о регистрации права на земельный участок и о регистрации НП, не помешает эскизный план застройки. Причин для отказа у него немного, если собственники земли вы, а не муниципалитет. Все они описаны в 15-й статье Закона о садоводстве, огородничестве и дачном некоммерческом объединении граждан.

3.3. С постановлением главы МО, кадастровыми планами под разными номерами (ГДЕ УКАЗАННО ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ – ДАЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО) сдаемся в регистрационную палату. Участок этот не новый, а в границах существующего раздел произошел. Ну и что, что разрешенное использование поменялось. Так и должно быть. Регистрацию реально сделать за 2-3 месяца. Мы возились 9 месяцев. Дело в том, что мы сами усомнились в достаточности оснований для смены разрешенного использования, в достаточности полномочий главы муниципального образования. Хотели, чтобы наше право было неоспоримо. На бесплодные консультации с различными ветвями власти ушло слишком много времени. Не стоило сомневаться в своем законном праве. Сказалась близость города к нашему РП. В результате расширения городской черты, наш участок  попал в городской муниципальный округ. Началась чехарда. Власть не любит делить ответственность. Знаете любимую игру чиновников? Это футбол, где вместо мячика  проситель. Нам пришлось развязывать настоящую войну с разными чиновниками постепенно поднимаясь на уровень губернатора и областной Думы. «Военные действия» предполагают потери. Мы потеряли время. Несколько чиновников с противоборствующей стороны  потеряли свои кресла. Но это нетипичная ситуация. Вас может ожидать гораздо меньше трудностей. ЕСЛИ  БУДЕТЕ УВЕРЕНЫ В СВОЕЙ ПРАВОТЕ.

4. Регистрация перехода прав собственности на отдельные земельные участки от нашего физического лица новым владельцам (регистрация договоров дарения либо купли-продажи).

4.1. Со свидетельствами и второй стороной (конкретным будущим владельцем) в регистрационную палату – заключать договора купли-продажи. Плюс согласие супруги нашего многострадального физика. В регистрационную палату регистрировать свои права на этот раз идут новые владельцы земли – главы Рп.

4.2. По получении свидетельств,  проведение учредительного собрания Дачного некоммерческого партнерства в новом расширенном составе.

Времени на четвёртый период достаточно 1,5 месяца. Всего на четыре регистрации требуется около 10-12 месяцев. Успехов.

Андрей Гаскин.