Собственность на землю — ключевая проблема современности. Собственность в Родовых поселениях — это проблема пустующих участков, проблема спекуляции землёй и вообще, похоже, первопричина всех раздоров. Одни оформляют землю в «коллективную» собственность, то есть в собственность юридического лица. Кое-где получаются новые Ауровили. Другие горой стоят за частную собственность и самодостаточность каждого. Но бывает, что потом продают землю и исчезают навсегда. Или приезжают в поместье летом как на дачу. Бывает, что соседа удаётся увидеть два–три раза в год. Кое-где половина участков так и не засажена. Перераспределить такие участки в связи с неиспользованием уже нельзя. Изъять их может теперь только государство, но оно этим не занимается. Третьи временно оформляют всю землю на одного человека, которому все доверяют. Кое-где передача земли обратно помещикам недопустимо затягивается, а доверие как-то постепенно утрачивается. Затем отношения с доверительным собственником начинают осложняться, и доходит до прокуратуры. Кое-где вместо сотворения новой цивилизации не вылезают из судов. В итоге многие поселения Родовых поместий, сами по себе развивающиеся довольно быстро, упираются в глубокий юридический тупик.

Ни один из этих путей распределения земли создателей Родовых поместий не устраивал и не устраивает. Практика создания поселений Родовых поместий поставила задачу: найти новую форму права на землю, оставаясь в рамках действующего гражданского и земельного законодательства. Найти такой способ распределения земли, который бы соответствовал: 1) образу Родового поместья; 2) потребностям человека, который готов вкладывать в неё свою любовь и свой труд; 3) историческому опыту наших предков. В условиях отсутствия необходимых законов из всех возможных юридических инструментов в арсенале имелся только гражданско-правовой договор.

В любом поселении РП передача земли гражданину, в конечном счёте, оформляется каким-нибудь договором (купли-продажи, дарения, аренды, безвозмездного срочного пользования, инвестиционным договором и др.). Любопытно однако то, что в некоторых поселениях эти договоры являются длящимися — действующими в течение какого-то длительного срока. В течение этого срока договором определяются не только условия приобретения земельного участка, но и условия его использования (обтянуть гектар верёвочкой, посадить живую изгородь, приступить к строительству дома и т. п.). То есть этими договорами в интересах всего поселения устанавливаются обязанности по обустройству земельного участка в качестве Родового поместья. По истечении «испытательного срока» все неготовые и случайные люди просто отсеваются. ПРИСУТСТВИЕ ЧЕЛОВЕКА В ПОМЕСТЬЕ и ВЛОЖЕНИЕ В НЕГО ТРУДА дают основание для передачи человеку участка в собственность. Первичными здесь являются не деньги, а труд, любовь и мысль. В таких поселениях освоение земли происходит гораздо быстрее, а проблемы пустующих участков просто нет.

Но интересы поселения не ограничиваются условиями по использованию земли. В поселении каждый заинтересован в том, чтобы его соседом был единомышленник, чтобы соседние участки обустраивались в качестве Родового поместья и дальше. Однако такие интересы вступают в противоречие с правом собственника на свободное распоряжение своим участком путём его купли-продажи, залога, аренды, мены, дарения, внесения в уставный капитал юридического лица и т. п. Но почему-то ни в одном договоре условия по распоряжению земельными участками и находящимися на них строениями (ограничения и обременения права собственности) нигде даже не обозначаются. Мы приняли решение такие условия прописать.

Концепция разработанного нами Договора базируется на следующих принципах:

земельные участки, предназначенные для обустройства в качестве Родовых поместий, поступают в частную собственность каждого помещика с обременениями и ограничениями, установленными договором в интересах всего поселения;

родовое поселение (в лице созданного его жителями СНП) приобретает преимущественное право покупки земельных участков (в случае их продажи собственниками участков);

собственник не вправе продать или передать свой участок лицу, которое не намерено вести усадебное хозяйство либо ранее было исключено из коллектива жителей поселения;

собственник не вправе передавать Родовое поместье в залог, аренду, доверительное управление или иное возмездное пользование;

Договором устанавливаются ограничения на необоснованное повышение собственником стоимости земельного участка при его продаже (фактически — запрет спекуляции землёй).

В Договоре предусматривается возможность принудительного выкупа земельного участка у собственника, который не использует его для ведения усадебного хозяйства в течение нескольких лет подряд (фактически — решение проблемы пустующих земель).

Правовым основанием для установления подобных обязательств является предусмотренный Гражданским кодексом РФ принцип свободы договора. Он означает, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Например, в нашем Договоре содержатся элементы:

1) инвестиционного договора;

2) договора об условиях пользования недвижимым имуществом;

3) соглашения об обременении права собственности на недвижимое имущество;

4) соглашения о воздержании от определённых действий (ст. 307 ГК РФ) и

5) предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

Правила об этих договорах применяются в соответствующих частях к отношениям сторон по нашему договору постольку, поскольку иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Здесь же излагаются односторонние обязательства (гарантии) гражданина по совершению определенных действий. В итоге одним и тем же договором регулируются сразу несколько видов гражданско-правовых отношений. Рассмотрим их.

1) Отношения по вложению денежных средств, их использованию и передаче приобретённого земельного участка гражданину в собственность (инвестиционный договор)

Юридическая конструкция инвестиционного договора впервые была применена жителями Родовых поместий Родное (Владимирская область), когда в поселении назрел вопрос о передаче земельных участков Родовых поместий в частную собственность каждого жителя поселения. Однако опыт других поселений РП показывает, что такие договоры целесообразно заключать гораздо раньше — уже начиная с того момента, когда будущие помещики «скидываются» деньгами, чтобы приобрести земельный массив («поле») или земельные доли («паи»). Обычно при этом кто-то из этих «инвесторов» становится ещё и кем-то вроде «доверительного собственника», а отношения приобретают «инвестиционный» и «длящийся» характер. Факт вложения денежных средств удостоверяется распиской с подписями Сторон, а заключенный в письменной форме договор гарантирует Инвестору: 1) целевое использование доверительным собственником вложенных денежных средств; 2) право получить в частную собственность земельный участок соответствующей площади, а в случае отказа от договора — 3) право получить обратно вложенные денежные средства в установленные договором сроки. Конструкция этого договора примерно такова: Инвестор вкладывает собственные денежные средства для приобретения земельного участка, а доверительный собственник (Исполнитель) приобретает на них земельный массив, размежёвывает его на гектары, оформляет их согласно требованиям законодательства и, в итоге, регистрирует земельный участок на имя Инвестора. Здесь же прописываются обязательства Инвестора по использованию земли и прочие существенные условия договора. При этом предмет инвестиционного договора может быть сформулирован примерно так.

1.1. Согласно настоящему Договору Инвестор вкладывает собственные денежные средства в размере ____ рублей для приобретения земельного участка площадью ___ гектара и принимает на себя обязательства по его использованию для ведения усадебного хозяйства на согласованных Сторонами в настоящем Договоре условиях, а Исполнитель принимает указанные денежные средства, организует выполнение межевых (кадастровых) работ и передаёт сформированный земельный участок Инвестору в частную собственность с обременениями, установленными настоящим Договором.

Таким образом, конструкция инвестиционного договора не только объединяет в себе правила Гражданского кодекса РФ о договоре целевого займа (ст. 814 ГК РФ) и договоре купли-продажи недвижимости (§ 7 гл. 30 ГК РФ), но и — что особенно важно — допускает объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования, что позволяет накопить денежные средства для приобретения земельного массива достаточно большой площади. Заключение договора в письменной форме даёт гражданину, уже с момента вложения денежных средств, юридическое право пользования земельным участком (глава 36 ГК РФ) без всякой государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Перечисление же в договоре конкретных обязательств Исполнителя исключает возможные злоупотребления с его стороны и ставит отношения в коллективе на твёрдую правовую почву.

2) Обязательства об условиях пользования недвижимым имуществом

При передаче земельного участка гражданину в частную собственность принципиально важно определить условие использования земельного участка для ведения усадебного хозяйства и конечную цель всех действий человека на земельном участке — создание Родового поместья (родовой усадьбы). И здесь прежде всего следует иметь в виду, что с момента принятия Закона Белгородской области «О родовых усадьбах» термины «Родовая усадьба», «усадебное хозяйство» и «Родовое поселение» являются ЛЕГАЛИЗОВАННЫМИ, и теперь их можно применять в любой области в порядке аналогии закона (п.1 ст. 6 ГК РФ). А в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, если при заключении гражданско-правового договора хотя бы одна из сторон выдвигает требование об использовании земельного участка для ведения усадебного хозяйства или для создания Родового поместья, использование участка определённым образом становится существенным условием договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Однако в этом случае в договоре необходимо определить понятия «усадебное хозяйство» и «Родовое поместье», как они понимаются в данном поселении Родовых поместий. Например, эти понятия могут раскрываться так:

4.1. Передаваемый по настоящему Договору земельный участок подлежит использованию Инвестором и членами его семьи (рода) для создания Родового поместья.

4.2. Под Родовым поместьем (усадьбой) в настоящем договоре понимается земельный участок с находящимися на нём строениями, прудом, многолетними насаждениями, животными, иным имуществом, на котором осуществляется ведение усадебного хозяйства.

4.3. Под усадебным хозяйством в настоящем договоре понимается форма жизненного уклада, при которой осуществляется совершенствование среды обитания, обеспечивается проживание граждан в благоприятной окружающей среде, приоритет отдаётся использованию земли как природному объекту, охраняемому в качестве важнейшей составной части природы, внедряются экологические системы земледелия, осуществляется гармоничное взаимодействие с природой и минимальное негативное влияние на неё, возрождаются исконные народные обряды, праздники и ремёсла, популяризируется здоровый образ жизни.

При разработке данного договора в действующих поселениях понятие «Родовое поместье» обсуждалось наиболее активно и эмоционально. Сначала всегда решался вопрос совести — нужно ли употреблять это понятие вообще? А дальше вопрос приобретал юридическую окраску: если я обустраиваю участок как Родовое поместье, то какие мои обязанности из этого вытекают? С учётом сложившейся в поселениях РП практики «испытательного срока» выполнение этого минимума обязанностей обычно рассматривается как основание для передачи земельного участка гражданину в частную собственность. А позиции по этому вопросу звучали самые противоположные:

от громких заявлений о недопустимости навязывания условий и сроков обустройства Родового поместья (за которыми часто проглядывало нежелание или неготовность человека брать на себя ответственность за свои действия на земельном участке перед соседями и поселением в целом)

до руководящих попыток прописывать количество высаживаемых деревьев (впрямую или через процент от площади участка), устанавливать сроки возведения жилого дома (3–5 лет) и подсчитывать количество дней постоянного проживания на поместье (более 183 дней в году или менее).

Решение, объединившее в себе обе противоположности, оказалось простым: необходимо сформулировать основные признаки (критерии) Родового поместья, отражающие желаемый результат, а деталям обустройства земельного участка придать характер рекомендаций. В одном из вариантов договора эта идея была отражена так:

4.4. Цель использования земельного участка — создание Родового поместья — предполагает:

обустройство усадьбы в соответствии с собственной мечтой;

посадку живой изгороди, садовых, лесных и иных многолетних насаждений;

недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в обустройство Родового поместья;

строительство жилого дома или иного строения, пригодного для постоянного проживания гражданина и его семьи;

постоянное проживание в усадьбе;

установление добрососедских отношений с соседями по поселению.

Иные критерии ведения усадебного хозяйства определяются Рекомендациями по обустройству родовой усадьбы, являющимися неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2 к Договору).

Из всех вышеперечисленных критериев Родового поместья подробной регламентации в Договоре заслуживает лишь принцип добрососедства, т. к. эти отношения в настоящее время не регулируются в РФ ни земельным, ни гражданским законодательством (хотя в странах Европы и Америки, а также на Украине отношения добрососедства регулируются довольно детально). На наш взгляд, установление добрососедских отношений с соседями по поселению в юридическом смысле предполагает, что:

1) при использовании земельного участка собственник должен соблюдать права и интересы соседей, избирая такие способы использования земельного участка, при которых владельцам соседних участков наносится менее всего неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т. п.);

2) в Договоре закрепляется перечень действий, которые могут совершаться только по согласованию с соседом (это может быть и высадка высокорослых деревьев, способных ухудшить соседу вид или освещение; и огораживание земельного участка (после прочтения «Анасты» В. Мегре) земляным валом; и размещение строений на границе земельного участка; и использование общей межи для постоянного проезда (а не только для прохода); и многое другое (см. пункты 5.6–5.7 Договора);

3) безусловно запрещается такое использование участка, которое не позволяет соседу использовать свой участок для создания Родового поместья. Общими критериями допустимого и недопустимого влияния служат установленные санитарные, гигиенические и экологические нормативы, разумные пределы и сложившиеся на территории поселения обычаи.

3) Соглашение об обременении права собственности на недвижимое имущество

В силу статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе обременять его любым образом. Обременения — это определённые условия или запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества (ст. 1 ФЗ № 122). Они могут устанавливаться ДОГОВОРОМ, а также законом, административным актом и решением суда.

Например, Договором можно установить, что в случае продажи (отчуждения) гражданином земельного участка Родовое поселение (в лице созданного его жителями Некоммерческого партнёрства) обладает преимущественным правом на его покупку (статья 250 ГК РФ). В этом случае собственник будет обязан в первую очередь предложить приобрести свой участок самому Партнёрству, направив ему соответствующее уведомление. Если жители поселения примут решение о приобретении участка, собственник будет обязан заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, указанных в уведомлении. Если поселение откажется от покупки земельного участка либо не приобретёт его в течение определённого срока со дня поступления уведомления, собственник будет вправе продать свой участок указанному в уведомлении лицу.

Мы понимаем, что продажа Родового поместья нежелательна как таковая, но в силу разных жизненных обстоятельств может случиться так, что собственник будет ВЫНУЖДЕН продать или подарить свой участок другому лицу. Концепция разработанного нами Договора допускает такую передачу земельного участка вместе со всеми вложенными в него улучшениями. Однако стоимость самого участка и стоимость произведённых собственником улучшений определяется по-разному. Весь вложенный в землю труд (возведённые постройки, выкопанные пруды, улучшенная почва, отсыпанная дорога, посаженные многолетние насаждения и др.) собственник оценивает самостоятельно. А сам участок продаётся собственником по той цене, по какой он его в своё время и покупал. Допускается лишь незначительное её увеличение с учётом официально установленного коэффициента инфляции. Такое правило исключает необоснованное завышение стоимости участков при продаже (спекуляцию землёй) и гарантирует справедливое возмещение вложенных в участок затрат (трудовых, денежных, мысленных, энергетических и др.).

Соответствующие положения Договора могут быть сформулированы примерно так:

8.6. Стороны признают, что стоимостью самого земельного участка для целей пункта 8.2 настоящего Договора будет являться стоимость приобретения земельного участка Инвестором согласно пункту 1.4 настоящего Договора с учётом решений общего собрания членов СНТ «РАДуга» об увеличении «расчётной стоимости земельного участка», действующих на день направления Инвестором уведомления о продаже участка.

8.7. Стороны соглашаются, что стоимость произведённых Инвестором улучшений земельного участка (посаженные многолетние насаждения, возведённые постройки, выкопанные пруды, улучшенная почва, отсыпанная дорога и др.) для целей пункта 8.2 настоящего Договора будет определяться самим Инвестором либо (в случае её явного завышения) заключением независимого оценщика. За каждой из Сторон остаётся право оспаривать указанное заключение в судебном порядке.

При закреплении этого принципа мы исходили из того, что на Руси крестьяне ВСЕГДА имели право на продажу своей земли, впрямую или опосредованно. Например, до 1754 года государственные крестьяне могли свободно продавать свои земельные участки, отдавать их в аренду, менять, передавать по наследству, и ни община, ни государство в эти вопросы не вмешивались4. С установлением крепостного права эти сделки были запрещены, но и тогда крестьяне могли продавать вложенный в землю ТРУД. И даже в советский период, когда частная собственность на землю была отменена, а аренда запрещена Уголовным кодексом, сельские жители совершали сделки со строениями. Например, можно было купить жилой дом на приусадебном участке. При этом в стоимость дома фактически входила и цена земельного участка, т. к. покупатель жилого дома всегда учитывал площадь участка, наличие на нём сада, огорода, плодородие земли, красивый вид, экологичность местности и т. п.

В силу этого разработанный нами Договор также не запрещает собственникам продажу своих участков, но гарантирует поселению преимущественное право их покупки. При желании Договором могут устанавливаться и другие ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии со статьёй 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании Договора, подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. А поскольку регулируемая Договором ситуация ни одним законом впрямую не предусмотрена, регистрация таких обременений права собственности является добровольной. При желании сторон Договора записи о данных обременениях могут совершаться в подразделе III — 6 ЕГРП как «прочие ограничения и обременения».

4) Обязательства по воздержанию от определённых действий (ст. 307 ГК РФ)

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

При ведении усадебного хозяйства гражданин, в соответствии с п.1 ст. 307 ГК РФ, может принять на себя обязательства по воздержанию от определённых настоящим Договором действий, как в отношении земельного участка, так и в отношении находящегося на нём недвижимого имущества. В частности, гражданин может обязаться:

не передавать принадлежащий ему земельный участок и находящиеся на нём объекты недвижимости в залог, аренду, доверительное управление или иное возмездное пользование;

не использовать принадлежащий ему земельный участок и находящиеся на нём объекты недвижимости в качестве средства обеспечения исполнения обязательств (поручительство, кредитные обязательства и т. п.);

не совершать действий по разделу находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

не предпринимать действий по разделу земельного участка на отдельные части5.

Следует учесть, что последнее требование не является безусловным и однозначным. При наличии в поселении РП земельных участков большой площади (3–5 га) в Договоре целесообразно прописать, в порядке исключения, возможность раздела принадлежащего собственнику земельного участка на части, при условии, что площадь каждого из вновь образованных земельных участков будет не менее 1 гектара, с целью последующей передачи одного из вновь образованных участков гражданину для создания нового Родового поместья на условиях указанного Договора.

Вышеуказанные обязательства, ограничивая возможности собственника по распоряжению недвижимым имуществом, также выступают как обременения права собственности, установленные Договором. При желании сторон Договора записи о данных обременениях могут совершаться в подразделе III — 6 ЕГРП как «прочие ограничения и обременения».

5) Обязательства по заключению договора о передаче недвижимого имущества в будущем

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст. 429 ГК РФ).

В данном случае речь идёт об обязанности собственника, который фактически отказался от использования своего участка в качестве РП, передать свой участок Партнёрству либо его члену путём заключения договора купли-продажи земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества. Под фактическим отказом от использования участка в качестве Родового поместья в Договоре понимается неиспользование собственником либо членами его семьи земельного участка для ведения усадебного хозяйства в течение более чем 5 лет подряд, т. е. если:

1) на участке не проживает ни Инвестор, ни члены его семьи, ни близкие родственники;

2) участок не обнесён живой изгородью;

3) на участке не высаживаются многолетние насаждения.

При этом все существенные условия договора купли-продажи (стороны, предмет договора, стоимость недвижимого имущества, срок заключения договора) определяются смешанным Договором, который, в этом случае, и получает характер предварительного договора. Речь идёт о правилах статьи 429 ГК РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора (купли-продажи), другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Таким образом, принудительный выкуп земельного участка у его собственника становится возможным.

Реализация этих обязательств становится возможной также благодаря длящемуся характеру данного Договора, который вступает в силу с момента его подписания и действует до:

(а) даты вступления в законную силу Федерального закона «О Родовых усадьбах», либо

(б) фактического отказа собственника от использования земельного участка в качестве Родового поместья в зависимости от того, какая из этих двух дат наступит раньше.

Таким образом, момент прекращения прав и обязанностей по данному Договору определяется обстоятельством, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Это — сделка, совершённая под отменительным условием (пункт 2 статьи 157 ГК РФ). А поскольку наступление этого обстоятельства целиком зависит от воли самого собственника, то для помещика, который не захочет от своего участка отказаться, оно не наступит НИКОГДА. А значит, пользование этой землёй будет ВЕЧНЫМ.

*   *   *

Leges nulla alia ex causa nos tenent, quam quod judicio populi receptae sunt — законы связывают нас лишь потому, что они были приняты по решению народа. То, что народ повелел последним, это и есть действующее право. Право порождается фактами; опыт, полученный от различных действий, объединяется в законе. Есть всего три слова Вселенского закона, с помощью которых можно определять полезность или неполезность земных законов, придуманных людьми: СОВЕРШЕНСТВОВАТЬ СРЕДУ ОБИТАНИЯ. Ни один земной закон не станет выше Закона Вселенского. На Земле настало ВРЕМЯ СВЕТА. Законы, способствующие уничтожению природной среды, отомрут. Законы, помогающие совершенствовать среду обитания, станут вечными.

Образ гармоничных отношений владения, пользования и распоряжения Родовой землёй — прямой путь к принятию Федерального закона «О Родовых поместьях». Сочетание интересов собственника с интересами всего поселения сближает реальную практику оформления и оборота земли с образом Родового поместья (правосознанием), обходясь при этом исключительно нормами действующего гражданского законодательства. В этом и состоит главное юридическое значение нашего Договора, который мы предлагаем вниманию читателей «Родовой Земли».

Выражаю благодарность жителям поселений Любодар (Владимирская область), Ковчег (Калужская область) и Миродолье (Московская область), а также всем жителям поселений Родное (Владимирская область) и Благодать (Ярославская область) за участие в появлении этого Договора. Благодаря вам многие создатели Родовых поместий, которые захотят использовать его в своих поселениях, смогут уже сегодня принять закон о Родовом поместье СВОЕЙ ВОЛЕЙ и САМИ ДЛЯ СЕБЯ. Ибо договор — это как бы закон для двоих!

За разъяснениями по поводу содержания и применения Договора пишите на почту: vassilijus@mail.ru.

(Познакомиться с Договором инвестирования, скачать его можно: http://rodzem.zeninasvet.ru/files/dogovor.zip — Ред.).

Василий Петров. Преподаватель кафедры гражданского права Московского
Нового Юридического Института.
ПРП Родное, Владимирская область. vassilijus@mail.ru