Земельный пай (в обиходе — паевые земли) — отжившая (утратившая практическое значение) юридическая категория, широко применявшаяся в период «перестроечных реформ», введенная в связи с разгосударствлением (реорганизацией) колхозов и совхозов и приватизацией принадлежащих им земельных участков, на основании Указа Президента РФ от 27.12.91 г. N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (утратил силу) и принятого в его исполнение постановления Правительства РФ от 29.12.91 г. N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» (утратило силу).
Всем членам колхозов и работникам совхозов в порядке приватизации предоставлялось право на бесплатный земельный и имущественный пай в общей долевой собственности, причем размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении, исходя из предельной нормы бесплатной передачи земли в собственность в соответствующем районе, а размер имущественного пая устанавливался в зависимости от трудового вклада. Однако допускалось объединение имущественного и земельного паев в единый пай с указанием его стоимости и выдачей акций или иных свидетельств собственности.
В порядке реорганизации хозяйств владелец пая мог распорядиться им следующим образом:
-получить на сумму пая землю и средства производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий;
-передать пай в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество, став, таким образом, участником соответствующей организации;
-передать пай в качестве вступительного взноса в кооператив, став, таким образом, членом кооператива;
-продать пай другим работникам хозяйства или хозяйству.
Таким образом, земельный пай представлял собой установленную в стоимостном или натуральном выражении долю владельца пая в общей долевой собственности членов (работников) реорганизуемого колхоза (совхоза).
В связи с введением в действие 01.01.95 г. ч. 1 Гражданского кодекса РФ, регулирующей вопросы общей долевой (совместной) собственности (и, следовательно, отношения, складывающиеся по поводу земельных паев), понятие «земельный пай» следует понимать не иначе как «земельная доля». В настоящее время вопросы оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения регулируются ФЗ от 24.07.02г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До момента принятия настоящего закона в практике правоприменения нередко возникал вопрос, что подразумевает понятие земельной доли. В Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) используется понятие доли в праве общей собственности, однако понятия «земельная доля» ГК РФ не содержит. Кроме того, в введенном в действие 30.10.01 г. Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) в качестве объектов земельных правоотношений земельные доли не значились (ст. 6), что на практике приводило к проблеме юридической квалификации понятия «земельная доля», а это означало невозможность участия земельной доли в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта прав. В соответствии со ст. 79 ЗК РФ использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (в то время ещё не принятого). На основании анализа законодательства правоприменитель приходил к выводу о том, что земельная доля есть ничто иное как доля в праве общей долевой собственности (т.е. к её обороту должны применяться нормы ГК РФ о доле в праве общей собственности). Указанная позиция позднее подтвердилась в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с законодательством в настоящее время оборот земельных долей осуществляется в следующем порядке. Согласно ст.13 названного закона выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в установленном законом порядке по требованию участника долевой собственности. «Установленный законом порядок» определен ГК РФ, вышеназванным законом, Методическими рекомендациями по выделу земельных участков в счет земельных долей (протокол N 3 от 23 января 2003 г.) и рядом других нормативных правовых актов.
Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.
Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
В отношении целевого назначения и разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения необходимо отметить, что согласно ст. 3 ФЗ «Об обороте…» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на сохранении целевого использования земельных участков, т. е. земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться исключительно для ведения сельскохозяйственного производства. Однако действие ФЗ «Об обороте…» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Максим ЗВЯГИНЦЕВ, Координатор МГЦПП «Ведрусса». г. Москва | 
